Инвестиции с чистовой перспективой

Инвестиционная схема покупки коммерческой площади в черновой отделке с целью дальнейшего ремонта и реализации для рынка привычна и понятна. Стоит ли инвесторам затевать этот процесс в текущих рыночных условиях? Ведь многие арендаторы помещения в черновой отделке сегодня в принципе не рассматривают, но и стоимость чистовой отделки за последние месяцы существенно возросла.

ЧЕРНОВУЮ ОТДЕЛКУ ПРЕВРАЩАЕМ В ЧИСТОВУЮ

Недавний мониторинг актуальных предложений в сегменте аренды коммерческой недвижимости подтвердил: арендаторам неинтересны помещения в черновой отделке, если само помещение при этом находится во введенном в эксплуатацию здании. В экспозиции таких предложений – единицы, стало быть, собственники понимают, что первостепенной характеристикой коммерческой площади является ее максимальная готовность к работе. Поэтому аксиома, о которой уже много раз говорили профессионалы рынка, по-прежнему актуальна: чистовая отделка помещения в разы повышает шансы на его скорую реализацию. Учитывая ровный спрос на аренду торговых площадей и стремительно снижающийся интерес к аренде офисов, самое время собственникам коммерческих площадей вспомнить об этой прописной истине. А также – тем, кто планирует покупку помещения в черновой отделке с целью отремонтировать и впоследствии сдать в аренду. Насколько прибыльной сегодня может стать эта инвестиционная схема?

Житель Самары Виталий Чернов планирует инвестировать свои средства в небольшой офис с черновой отделкой и уже нашел помещение, которое подходит ему по своим характеристикам. «Пару лет назад я приобрел квартиру на первом этаже жилого дома на ул. Гагарина, обратился в одно из крупных агентств недвижимости Самары, специалисты помогли мне с переводом в нежилой фонд и впоследствии нашли арендатора на эту площадь. Год спустя я помещение продал: в тот момент не было времени заниматься поиском арендатора, и, главное, нужна была определенная сумма денег. В итоге заработать на «переведенке» получилось около 2,5 млн руб. Сейчас подыскиваю офис, расположенный на первом этаже дома, с черновой отделкой: хочу сделать там ремонт – благо есть хорошие подвязки с рабочей бригадой ремонтников – и затем сдать в аренду уже готовое помещение или продать – на что будет спрос. Причем в данном случае идея родилась после того, как я увидел само помещение: хорошая коммерческая площадь расположена в доме на 5-й Просеке, рядом с моим домом, предлагается по стоимости чуть меньше 2,4 млн руб. Сейчас изучаю экономику проекта и прикидываю, стоит ли вкладываться в эту затею».

Предложений по ремонту и отделке коммерческих помещений в Самаре сегодня хватает, здесь инвестор-собственник волен выбирать: обратиться в компанию, предлагающую услугу с гарантированным качеством, но по более высокой цене, или, подобно нашему респонденту-инвестору, найти рабочих самостоятельно и договориться с ними напрямую. В качестве иллюстрации можно привести стоимость ремонтных работ в одной из самарских компаний по ремонту: примерная стоимость косметического ремонта без учета отделочных материалов обойдется в 1500-2000 руб./кв. м, капитальный ремонт потребует затрат от 2500 руб./кв. м. Стоимость отделочных материалов каждый инвестор выбирает для себя сам, безусловно, ориентируясь на группу товаров или статус компании, который он хотел бы видеть в своем помещении. Определившись с уровнем предстоящих затрат, самое время посчитать гипотетические доходы: здесь на помощь приходят практики рынка коммерческой недвижимости и специалисты по оценке, которые соглашаются, что заработать на отделке помещения в черновой отделке можно, но вот насколько ощутимым окажется этот ценовой прирост – зависит от множества факторов.

СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ?

Заместитель генерального директора консалтинговой компании REC Андрей Николаев подтвердил, что на несложной инвестиционной схеме покупки помещения в черновой отделке с целью дальнейшего ремонта и сдачи в аренду сегодня можно заработать. Вопрос в том, какую прибыль в результате хочет получить инвестор и какие цели преследует. «Как и в любом инвестиционном проекте, в данном случае очень важна цена входа на эту коммерческую площадь, - объясняет Андрей Николаев. – Важно на этапе выбора помещения в черновой отделке просчитать, какой ремонт и под какого потенциального арендатора планирует покупатель-инвестор, по какой арендной ставке и кому он намерен сдавать свое помещение в дальнейшем. А затем следует сопоставить предполагаемый уровень затрат с ожидаемыми доходами и ценой предложения, чтобы понять, насколько перспективной в финансовом отношении окажется эта покупка. Если инвестор планирует реализовать всю эту схему с целью получения стабильного рентного дохода от сдачи в аренду, то я бы однозначно советовал затевать весь этот процесс с покупкой, ремонтом и сдачей в аренду».

Руководитель компании «Институт оценки и управления» Николай Кондюрин отмечает, что ценовой прирост в случае ремонта офисного помещения во многом зависит от местоположения. «Разница в цене между офисным помещением в черновой отделке и офисом с ремонтом может составить от 6 до 10 тыс. руб./кв. м. Все зависит от локации: в местах с переизбытком предложений офисы в черновой и чистовой отделке отличаются по цене не так значительно. Таковы, например, помещения в офисных зданиях на ул. Санфировой, 95 или Революционной, 70. В подобных объектах ценник в принципе не слишком высок, и наличие или отсутствие ремонта несильно сказывается на цене аренды. Другое дело – помещения в стрит-ритейле, на первых линиях и оживленных перекрестках. Там и прирост в цене после отделки помещения окажется более существенным».

Однако эксперты предупреждают, что на рынке встречаются и обратные примеры, когда наличие свежей чистовой отделки ровным счетом никак не влияет ни на темпы реализации коммерческого помещения, ни на его стоимость по сравнению с аналогами в черновой отделке. «Для ряда арендаторов наличие отделки в помещении не является аргументом для повышения ставки в процессе торгов, - предупреждает Андрей Николаев. - И в данном случае собственнику едва ли удастся убедить контрагентов в обратном, потому что для такой категории арендаторов проще найти «черновой» аналог и договориться с его собственником о более дешевой цене». Тогда собственник отремонтированного помещения либо уступит в этой конкурентной борьбе, либо переманит арендатора к себе, предложив хорошую скидку.

«Действительно, прямой зависимости арендной ставки от внутренней отделки помещения нет, и на практике наличие ремонта не всегда компенсируется рынком, тем более сейчас, когда рынок находится на спаде, - соглашается Николай Кондюрин. – Поэтому инвестиционная схема покупки офиса в черновой отделке с целью сдать его в аренду, отремонтировав, не всегда может принести существенный доход. Вариация этой схемы, когда инвестор приобретает офисную площадь на первом этаже строящегося жилого комплекса и платит за него как за «долевку», скорее, окажется более выигрышной и ощутимой с точки зрения доходности. А вот с уже готовыми коммерческими помещениями на вторичном рынке эта закономерность работает далеко не всегда».