Цель строительства — продажа

Построить, чтобы продать – с появлением целого ряда индивидуальных и клубных домов в черте города эта схема инвестирования встречает все больше последователей. Строительством таких объектов занимаются многие компании, работающие на частном подряде, бывает, что и инвестор проходит этот путь в одиночку, причем начинает как собственник, строит для себя, а впоследствии решает реализовать получившийся объект и заработать на этом.

Пример масштабированного заработка на строительстве такого формата – 3-этажные индивидуальные дома, возведенные на ул. Академика Павлова (подробнее об этом и похожих строительных проектах – в рубрике «Фактор отличия»). Земля, на которой ведется строительство, принадлежит частному лицу, который теперь занимается реализацией шести построенных на этом участке домов. Итак, какие важные этапы предстоит пройти частному инвестору, который намерен реализовать строительный проект, предварительно оформив в собственность земельный участок?

ВЫБИРАЕМ УЧАСТОК

Судя по объему предложений, среди инвесторов, предлагающих к продаже проекты частного жилого строительства, особенно востребован Октябрьский район. Это не удивляет: близость основных транспортных артерий и Волги, сформированный коммерческий и социальный облик, сложившийся статус. В конце концов, земля на просеках чересчур дорога, а до городских окраин слишком долго добираться. Земельный участок в Октябрьском районе можно купить, даже располагая суммой меньше 2 млн руб. – правда, это будет участок для совсем небольшого строительного проекта. Так, на ул. Тихвинской продаются 1,6 сотки земли по цене 1,3 млн руб. На участке уже есть газ, электричество и городская канализация, а городское водоснабжение находится в 10 метрах от границы земельного надела. Участки большего надела – в 6–9 соток – можно найти за 3–4 млн руб. Это, конечно, иной уровень стартовых затрат, но и конечная стоимость объекта, который появится на этом участке, а впоследствии попадет в рыночную экспозицию, будет соответствующей. В качестве примеров: 6 соток земли с коммуникациями неподалеку от Ботанического сада можно купить за 3 млн руб., участок в 6 соток на ул. Саперной, всего в 70 м от Волги, с частью жилого дома продается по цене 3,3 млн руб. А землю площадью 9,6 сотки на 5-й просеке можно приобрести за 3,2 млн руб.

ПРИДУМЫВАЕМ ПРОЕКТ И СТРОИМ ДОМ

Представители компаний, занимающихся частным строительством, могут предложить уже готовый проект, разработать новый сообща с будущим собственником или реализовать то, что уже придумано, максимально близко к исходной задумке. Материал, из которого будет выполняться строительство, заказчик также волен выбирать: профессиональные участники этого сегмента рынка работают и с каркасно-щитовыми технологиями, и с кирпичом, и с блоками, и с керакамом. Все традиционно определяют бюджет и размах проекта. Так, представитель одной из строительных компаний Олег Краснов рассказал, что на строительство дома по каркасной технологии в среднем нужно закладывать сумму около 20–25 тыс. руб. с каждого квадратного метра. «Дома, выполненные из клееного бруса, выгодно отличаются быстрой скоростью реализации. Если проект уже готов на бумаге, то воплотить его на земельном участке можно за короткий период времени, довести 2-этажный дом под крышу месяца за три–четыре». Другие рыночные предложения находятся примерно на этом же уровне: 21–23,5 руб./кв. м. Дом из СИП-панелей площадью чуть больше 150 кв. м обойдется в общую сумму около 650 тыс. руб., готовые каркасные дома предлагаются в обширном ценовом диапазоне от 500 до 700 тыс. руб. с той формулировкой, что конечная стоимость зависит от выбранного проекта и метража. «Я самостоятельно разработал проект каркасного дома за городом, в котором сейчас проживает моя семья, – делится опытом житель Самары Виталий Попов. – Дом «под ключ» не заказывал намеренно, потому что любая услуга такого формата априори дороже, чем обычное строительство. Нанял бригаду из трех человек, и вместе с ними сам принимал участие в работах. Главное для частного каркасного дома – это фундамент, здесь не стоит экономить. Под моим домом монолитный ленточный фундамент, крепкий и надежный. Саму коробку мы возвели за 3 месяца, для людей с опытом строительства это несложно. Дом я изначально строил для себя, он расположен в Аглосе».

Ну а если строить дом подобного формата на продажу, то можно ориентироваться на уже реализуемые объекты. Тот же проект на ул. Академика Павлова, о котором мы уже рассказывали, реализуется по цене 3,8 млн руб. за дом, но это при условии, что дома существуют в рамках довольно плотной застройки и буквально теснят друг друга. Если же дом возведен на отдельном, пусть и компактном участке и расположен в интересной локации, то очевидно, что спрос на такое предложение будет никак не ниже, чем интерес к каркасным домам в застройке от более крупного инвестора. А раз так, то почему бы не конкурировать с ним за своего покупателя?

ЛЕГАЛИЗУЕМ ПОСТРОЕННЫЙ ОБЪЕКТ

Если строительный проект представляет собой частный дом и реализуется на земельном участке, предназначенном для ИЖС или садоводства, то никаких сложностей с регистрацией такого объекта возникнуть не должно. Для частных инвесторов и обычных собственников процедура «дачной амнистии» продлила свое действие до 2018 года, и это значит, что получать разрешение на ввод в эксплуатацию собственнику построенного объекта не нужно, даже если он многоэтажный и внушительный по площади. «Однако возведение любого объекта недвижимости на участке под ИЖС предполагает получение разрешения на строительство – только тогда оно считается легитимным, – напоминает руководитель Управления Росреестра по Самарской области Вадим Маликов. – Если же дом уже построен и теоретически ничто не мешает его постановке на кадастровый учет, мы осуществим постановку, но обязательно направим запрос в органы местного самоуправления, чтобы проверить, было ли выдано разрешение на строительство этого объекта». Конечно, такое пристальное внимание затрагивает, в первую очередь 2- и 3-этажные строения, небольшой 1-этажный домик подозрений не вызовет. После получения документов на возведенный объект можно начинать подготовку к процессу реализации. «Мой личный опыт частного строительства показывает, что покупателей на дом можно найти еще на этапе строительства, – рассказывает частный инвестор Константин Верясов, построивший и реализовавший уже четыре частных дома по каркасно-щитовой технологии. – Так получилось, что покупателей на свой первый дом три года назад я искал в течение пяти месяцев и даже пошел на существенное снижение цены, чтобы реализовать объект. Зато три следующих нашли будущих собственников в процессе строительства: два дома купили по рекомендации моего первого покупателя, а третий я продал семье родственников. Ведь частное строительство – это сфера, в которой очень важно доверие, к первому попавшемуся строителю не обратишься, да и самые дешевые предложения вызывают опасения. Поэтому если человек хочет построить дом и его близкий друг или родственник советует ему специалиста и демонстрирует уже получившийся результат, то решение о сотрудничестве обычно принимается быстро».