Руководство для начинающих землевладельцев

С чего начать поиск земельного участка для ИЖС или садоводства? Рынок пестрит предложениями о продаже во всех загородных направлениях, а к концу сезона собственники становятся сговорчивее. Однако тем, кто ещё ни разу не покупал землю, важно начать с азов. Только определившись с базовыми параметрами будущего участка, можно приступать к выбору и диалогу с продавцами. 

 

Определяемся с формой и размером

Две базовые характеристики земельного участка напрямую влияют на его стоимость и удобство освоения. По своей форме участки могут быть квадратными, прямоугольными, треугольными, Г-образными. Традиционно самым востребованным и дорогим вариантом является квадрат: такую территорию проще обустроить, да и расположить дом можно в любом месте. Участки нестандартной формы, например треугольные, нуждаются в особом подходе к зонированию и обустройству, однако в итоге и их можно сделать вполне комфортными для постоянного проживания.

А вот размеры будущего земельного надела каждый покупатель определяет для себя сам, опираясь на планы по строительству дома и стоимость сотки в выбранной местности. Есть классический совет: для комфорта проживания следует выбирать участок, по площади превышающий размеры будущего дома в 10 раз. Однако по факту для 200-метрового дома участок в 20 соток - это чаще роскошь. Дома похожего метража вырастают и на шести сотках. При этом, безусловно, стоит учитывать планы по возведению хозпостроек и использованию самой земли. Если в целях у будущего собственника только дом с гаражом и небольшой мангальной зоной, то можно обойтись самым минимальным земельным наделом, соблюдая лишь правила расположения построек рядом с заборами. 

Выбираем ландшафтное окружение

Большинство предлагаемых земельных участков для ИЖС расположены на равнинной местности, могут граничить с лесом (реже располагаться внутри лесной зоны) или водоёмом. Ровный участок - всегда преимущество, на таком удобнее всего затевать капитальное строительство и разбивать сад. За таким участком проще ухаживать: вода проникает в почву равномерно, не стекая в низины и не застаиваясь там. Вместе с этим ровный участок максимально открыт ветрам, солнцу и осадкам - и с этим придётся работать. Будущему собственнику придётся тщательно продумать систему ограждения для дома и участка, а также улучшить микроклимат, посадив рядом с домом деревья и крупномеры. Кстати, специалисты по ландшафтному дизайну советуют заняться посадкой деревьев едва ли не на стартовом этапе. Пока строится дом, зеленое окружение тоже будет расти и создавать естественный заслон от ветра, солнца и пыли. 

В противовес равнинному участку земельный надел, расположенный на холмистой местности, потребует больше времени и денег на благоустройство. Здесь сложнее возвести фундамент дома, оформить прилегающую территорию, кроме того, у владельцев могут быть проблемы с подведением коммуникаций. Но и свои преимущества у холмистого участка все же есть: при грамотном инвестировании на нем можно создать комфортный ландшафт террасного типа, видовые характеристики за счёт перепада высот могут быть фантастическими. К тому же такие участки, как правило, хорошо освещаются солнцем и за счёт этого хорошо прогреваются. Особенно актуальным это преимущество может быть для садоводов, мечтающих о богатом урожае. 

Земельные участки, расположенные в низинах, редко высоко котируются на рынке. Этому есть логичное объяснение: как правило, к такой земле близко подступают грунтовые воды, а это грозит регулярным подтоплением в межсезонье. Даже в тёплое время года высокая влажность и обильная тень создают проблемы как для теплолюбивых садовых культур, так и для самих проживающих. В большинстве случаев сырость, излишняя прохлада и обилие насекомых гарантированы. 

Эти же недостатки могут быть актуальны для земельных участков, соседствующих с водоемами. Хотя загородные эксперты утверждают, что грамотно спроектированная дренажная система решает все проблемы с переувлажненной почвой, а с насекомыми, обитающими у воды, тоже можно эффективно бороться. Зато вид из окон дома на водную гладь стоит всех этих трудностей! Что ж, зачастую так оно и есть: возможные проблемы не перекрывают преимуществ таких участков, поэтому порой они экспонируются на рынке по ценам выше своих равнинных аналогов.

Наконец, земельные участки, соседствующие с лесными зонами, тоже чаще всего котируются на рынке высоко. Зеленое соседство гарантирует чистый воздух, защищает дом от сильных ветров и позволяет совершать регулярные семейные прогулки и пикники. Недостатки все те же: жилищу может не хватать солнечного света, почве - плодородия, а дом и его обитатели могут испытывать неудобства от насекомых. Как и в случае с участками у воды, недостатки редко перевешивают достоинства таких земельных наделов. 

Вопрос с коммуникациями 

Заманчивая цена на землю для ИЖС и садоводства может быть связана с отсутствием инженерных коммуникаций. В этом случае важно перед решением о покупке просчитать все возможности подключения к сетям. Нередко итоговая сумма оказывается выше цен на участки с коммуникациями или сопоставима с ними. 

Без доступа к воде не обойдется ни маленький садовый домик, ни капитальный загородный коттедж. Источник водоснабжения может быть коллективным или личным, при этом индивидуальная скважина не всегда дешевле. Если грунтовые воды залегают глубоко, бурение потребует значительных затрат. Перед покупкой земли не забудьте поинтересоваться у соседей качеством воды, если поблизости уже есть индивидуальные скважины. 

Конечно, самым удобным вариантом является соседство с действующими коммунальными сетями - водопроводными, канализационными. Если же система централизованной канализации поблизости отсутствует, владельцу участка придётся решать и этот вопрос самостоятельно. Локальные очистные системы неплохо справляются с задачей, но здесь собственникам участков у воды придётся сложнее. Организация экологически безопасной канализационной системы рядом с водоемом обойдется дороже. 

Электричество и газ - не менее важные составляющие комфорта, и возможность их подключения напрямую влияет на привлекательность земельного участка (и его цену на рынке). Опять же начать стоит с поисков подстанции поблизости: сколько киловатт энергии смогут выделить частному собственнику, нужно поинтересоваться у местных властей. Локально вопрос тоже решается: владельцы просторных коттеджей строят и индивидуальные подстанции, и оптимизируют потребление электричества с помощью систем «умного дома». 

Газифицируют участок далеко не все собственники: садоводы вполне могут обойтись без газа, да и некоторые владельцы домов выбирают для своих жилищ альтернативные источники отопления (например, электро-водяные или инфракрасные полы). Очевидно, что все варианты подключения к сетям требуют детальных расчётов ещё на этапе покупки земли. 

Выстраиваем загородный маршрут

Ещё одна важная базовая характеристика земельного участка - локация. Причём эксперты советуют оценивать расположение земли не по расстоянию до города на карте, а по времени, которое покупатель будет тратить на дорогу. Оценить количество и качество подъездных путей - важный этап на пути к покупке. Конечно, приятные перспективы в виде улучшения транспортной ситуации после реконструкции дороги или строительства моста тоже нужно учитывать, даже если сейчас ремонтные работы серьёзно удлиняют время в пути. 

Дороги стоит скрупулезно оценить и в ближайшем окружении участка. Проедет ли здесь грузовик со стройматериалами? В каком состоянии эта дорога будет в межсезонье? 

В идеале добраться до земельного участка можно несколькими способами: если помимо автомобильной дороги туда ходят автобусы или электрички - это ещё одно преимущество. 

 

Попросите эти документы у продавца участка: 

1. Свидетельство о праве собственности на землю.

2. Документы о переходе права собственности этого участка к продавцу (договор купли-продажи, дарения и т.д.).

3. Копия паспорта владельца участка.

4. Кадастровый план земельного участка.

5. Ситуационный план земельного участка (расположение относительно окружающих объектов)..

6. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременения

7. Справка из городского управления инвентаризации и оценки недвижимости об отсутствии строений или о характеристики коттеджа.

8. Справка о том, к какой категории относится выбранный участок.

9. Справка об отсутствии задолженности по уплате земельного налога.

10. Письменное согласие супруга продавца на сделку.