Офисный конфликт интересов

Практически в любом офисном центре города можно найти пустующую площадь. Стоит ли связывать это с затянувшимися экономическими сложностями в стане арендаторов или причина в том числе в несоответствии арендаторских запросов и актуальных рыночных предложений? 

Существование в стагнации 

О падении спроса в сегменте офисной недвижимости, которое затянулось уже не на один сезон, успели порассуждать многие участники рынка. Долгую стагнацию связывали с оптимизацией расходов среди представителей бизнеса: мол, съезжают со своих площадей и ищут более доступные по цене и более компактные по метражу предложения. Крупные офисные площади не арендуют из-за размера: не каждый бизнес потянет такую нагрузку вкупе с дорогой «коммуналкой». В то же время офисные центры с гибкой и мелкой нарезкой тоже не могут похвастаться заполняемостью, близкой к 100%. В ожидании арендаторов сегодня находятся и многие «офисники», расположенные в центральных частях города, и, тем более, объекты в спальных и окраинных районах. Возможно, ключевым моментом здесь является именно сам формат пассивного ожидания. Офисы ждут, арендаторы не идут - предложение в сегменте офисной недвижимости не находит массового отклика. Почему так происходит?

Арендаторы не хотят, собственники не стимулируют 

Большой общей проблемой многих офисных площадей в Самаре является пресловутое отсутствие инфраструктурного комплекса. В понимании собственников офис - это просто «рабочие» квадратные метры, которые должны быть технически готовы к использованию. Достаточно изучить описания предлагаемых к аренде офисных площадей: коммуникации - есть, ремонт - есть, услуги для поддержания этого пространства в чистоте и рабочем состоянии - есть. Что ещё нужно? Оказывается, часто этого оказывается недостаточно - и арендатор отказывается от предложения. 

Неужели в офисных центрах не хватает инфраструктуры? Ведь именно на неё делают упор собственники и управляющие компании, предлагая свои объекты на рынке. Зачастую того, что есть, оказывается недостаточно. Сама организация офисной жизни с жестким режимом работы, одной-единственной или двумя точками питания, наконец, с дополнительным финансовым бременем в виде платы за пользование общими пространствами и недешевая стоимость коммунальных услуг - от этого формата сегодня сознательно отказываются многие потенциальные арендаторы. Классическая кабинетная организация рабочего пространства и вовсе воспринимается некоторыми арендаторами как устаревшая и неактуальная, между тем open space - по-прежнему, скорее исключение, чем правило, и целый ряд объектов в городе сложно трансформировать под конкретный запрос.

Позиция владельцев офисной недвижимости и управленцев по большей части похожа: арендаторов ждут, причём ждут пассивно. Ставки в этом сегменте давно застыли: арендатор не приходит в помещение, которое экспонируется по 500 рублей за «квадрат», и это предложение продолжает периодически обновляться во всех открытых источниках. Без заметных изменений - без коррекции ставки, без дополнительных предложений по оплате коммунальных услуг, ремонта или охраны. Объект просто обновляется с застывшими исходными данными - и все. Арендатор не приходит. 

Может ли офис быть готовым «продуктом», который не нужно переделывать и подстраивать под запросы конкретного бизнеса? Возможна ли долгосрочная аренда без существенных дополнительных затрат? Очевидно, что в давно пустующих офисных помещениях ответ на эти запросы будет отрицательным. Поэтому на рынке часто можно наблюдать такую картину: потенциальный крупный арендатор, успешный в своей отрасли, не арендует площадь в офисном центре, а предпочитает либо покупку (например, на этапе строительства, когда все рабочее пространство можно изначально организовать в соответствии со своими задачами), либо самостоятельное строительство. В то же время офисные центры в разных частях города остаются просто рабочими квадратными метрами разной нарезки и продолжают пустовать. 

Собственников офисных площадей давно начали упрекать в их глухоте в ответ на просьбы арендаторов. Тенденция изменилась, лояльность возросла, но выяснилось, что сами офисные площади не успевают за меняющимися арендаторскими запросами. Например, требованиям энергоэффективности сегодня отвечают единицы объектов, тогда как для арендаторов эта задача становится все важнее. Особенно в условиях выросшей стоимости коммунальных услуг ежемесячная плата в 15-20 тысяч рублей определенно выглядит финансовой издержкой. Коммерческая недвижимость устаревает быстрее жилой - это факт, который непременно стоит учитывать офисным девелоперам при проектировании и строительстве новых объектов. В противном случае получается та самая картина офисной стагнации, в которой многие арендаторы предпочитают не арендовать площадь вовсе, нежели выбирать из того, что имеется. 

Александр Черкасов,

руководитель компании «Бизнес-Недвижимость»: 

Какого-то глобального конфликта между спросом и предложением в сегменте офисных центров нет. Но действительно, удовлетворить запросы арендатора с первого предложения практически невозможно. Причин множество: не устраивает район, отсутствие парковки (а запросы зачастую на парковку до 20 машин), ценовые параметры, близость к остановкам транспорта.

Этот список можно было бы продолжать, но необходимо отметить и новые требования арендаторов. Появилось немало офисных центров, где услуги управляющих компаний, в первую очередь в части предоставления коммунальных услуг сравнимы с уровнем самой арендной платы, что, конечно, снижает спрос на такие площади.

Очень часто среди дополнительных требований к арендованным офисным площадям предъявляется желание автономности офиса, т.е. его изолированности от других арендаторов, наличие собственных санузлов, собственной переговорной, комнаты приема пищи.

Несколько реже, но встречаются требования к наличию рядом с офисными площадями, или в непосредственной близости к ним, небольших складских помещений, или так называемые комбинированные офисы, сочетающие в себе кабинетную систему с небольшим выставочным залом. 

Однако, хочется отметить что при должной квалификации менеджеров агентства недвижимости и детальном глубоком изучении рынка, практически всегда можно найти компромиссный вариант.