Развели ипотеку

Что происходит с ипотечным кредитом, когда заемщики-супруги решают развестись? С помощью жительницы Самары, оформившей ипотеку более трех лет назад под поручительство теперь уже бывшего мужа, мы составили практическое руководство из шести шагов по переоформлению жилищного кредита на одного заемщика. 

Семейная история

Ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке супруги Карповы оформили 3,5 года назад. Один из них выступал основным заемщиком, второй - поручителем. Также на поручительство по жилищному займу согласилась мать супруги. 2-комнатную квартиру в Октябрьском районе тогда оформили в совместную собственность, и за все последующие годы квартира оказалась единственным совместно нажитым имуществом.

Спустя 3,5 года после оформления совместной ипотеки пара приняла решение о разводе. По договорённости супруг отказался от квартиры и кредита в пользу бывшей жены. Так перед ипотечными заемщиками Карповыми встала задача снять с одного из них ипотечную нагрузку. Дальнейшие действия обоих заёмщиков приведём пошагово с комментариями представителей банка-кредитора. Рассказанная в таком формате ипотечная история вполне может претендовать на статус практического руководства для всех заёмщиков, оказавшихся в аналогичной ситуации.

Шаг первый. 

Заёмщик в изменившихся условиях и с пакетом документов.

После получения свидетельства о расторжении брака заёмщики посетили офис банка. Прежде всего, необходимо было написать заявление о выводе поручителя из кредитного договора. Также предстояло собрать и предоставить новый пакет документов для рассмотрения заявки (перечень необходимых документов можно найти в этом тексте). Стоит отметить, что этот пакет документов формируют те же бумаги, которые заемщики собирают для оформления ипотеки. Иными словами, нужно подать ипотечную заявку второй раз - с изменившимися исходными данными.

После подачи заявки банк начинает традиционную процедуру рассмотрения заявки: оценивает платежеспособность заемщика без одного из поручителей. Этот же этап может стать последним, если на заявку банк ответит письменным отказом. Нашей героине повезло - её заявку приняли в работу, процесс переоформления кредита продолжился.

Комментарий банка:  в первую очередь, после получения свидетельства о расторжении брака супруги должны принять обоюдное решение, как в дальнейшем они будут исполнять свои совместные обязательства по действующему кредиту.  Для принятия решения в случае вывода поручителя-супруга в связи с разводом сотрудникам Банка необходимо оценить все риски. Соответственно,  платежеспособность заемщика  обязательно анализируется. Но в отличие от подачи документов на оформление ипотечного кредита в данном случае не проводится  андеррайтинг предмета ипотеки.

Шаг второй.

 Оплата комиссии.

За вывод поручителя по ипотечному кредиту нужно платить. Размер комиссии определяет банк.  В случае нашей героини комиссия составила 7000 рублей.

Комментарий банка:  комиссия за рассмотрение заявления о выводе участника сделки, в том числе и поручителя по тарифам Банка составляет фиксированную сумму и не зависит от остатка суммы основного долга. С тарифами  можно ознакомиться на официальном сайте Банка.

Шаг третий. 

Сложное взаимодействие с нотариусом.

На следующем этапе предстояло оформить Соглашение о разделе имущества у нотариуса. В нашей истории этот этап оказался одним из самых сложных. Дело в том, что в российском законодательстве не прописан прецедент, когда супруг при разводе оставляет имущество бывшей жене по собственному желанию. В этом случае закон требует для одного из супругов компенсации. Кроме того, квартира в ипотеке воспринималась многими специалистами как проблемный актив - были даже отказы браться за эту задачу. «Мы прошли нескольких нотариусов и столкнулись с разным отношением, - рассказывает Надежда Карпова. - Специалисты интересовались: «Как это ты ему ничего не оставляешь?», пытались сочувствовать: «Мужчина, неужели вы так хотите от неё отделаться, что отдаёте ей все?», предостерегали: «А если он потом передумает и будет с тобой судиться?». Этот этап оказался самым сложным психологически: понятно, что развод - это изначально стресс с обидами и претензиями. Но здесь он ещё подкрепляется длительностью процесса, необходимостью частых встреч и давлением со стороны посторонних людей».

Однако в итоге специалиста-нотариуса удалось найти, документ составили. По требованию закона в Соглашении указали сумму, которую супруга компенсирует бывшему мужу. На этом этапе пришлось заплатить 25 тысяч рублей, зато через несколько дней на руках у участников процесса уже было Соглашение о разделе имущества.

Для того, чтобы получить этот документ, понадобились все документы, на основании которых супруги получили свидетельство о собственности на квартиру, и собственно само свидетельство, а также кредитный договор с банком, паспорта заявителей, письмо с одобрением от банка, свидетельство о расторжении брака.

Комментарий банка: после принятия положительного решения о выводе поручителя-супруга и перевода долга по действующему кредиту Банк дает согласие на заключение нотариально удостоверенного соглашения о разделе имущества. Важно, чтобы стороны в соглашении четко отразили свое обоюдное решение о том, что единоличным собственником предмета ипотеки будет являться заемщик, обязательства по кредиту несет заемщик и у  поручителя прекращаются обязательства по возврату кредита.

Комментарий нотариуса:  «Ситуация, когда один из бывших супругов после развода отказывается от совместно нажитого  имущества в пользу второго, - действительно редкость, - говорит нотариус Анна Двойкова. – Как правило, проблемы возникают с дележом имущества, здесь часты взаимные претензии и запросы. Конечно, отказ одного из супругов на словах не имеет никакой юридической силы, поскольку спустя время он действительно может «одуматься» и потребовать свою часть имущества. Поэтому опасения, высказываемые представителями нотариата, были вполне оправданными. Такой отказ необходимо зафиксировать законодательно. Соглашение о разделе имущества – именно тот документ, который фиксирует договоренность между бывшими супругами, согласно которой один из них забирает все имущество, второй же не получает ничего. Еще один вариант, который, однако, не применим в данной ситуации, - это изначальное составление брачного договора, где стороны прописывают все свои имущественные отношения в будущем. Вовремя составленный брачный договор помог бы избежать таких проблем и временных проволочек».

Шаг четвёртый. 

Подача документов на единоличную собственность.

После получения нужного документа супруга-заёмщик отправилась в банк, чтобы сделать копию этого Соглашения. Там же договорились о встрече в МФЦ, где должны были присутствовать представитель кредитной организации и заёмщик с пакетом документов. На этой встрече Надежда Карпова подала документы на единоличную собственность, оплатив госпошлину в размере 2000 рублей.

Комментарий банка:  оформление в единоличную собственность осуществляется путем подачи  заявления в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав новым собственником предмета ипотеки на основании соглашения о разделе имущества. Со стороны Банка предоставляется согласие на переход права. Обременение в данном случае на предмет ипотеки не прекращается.

Шаг пятый. 

Новый поручительский договор.

Спустя неделю документы были готовы. Со свидетельством о собственности на квартиру девушка-заёмщик приехала в банк для подписания дополнительного соглашения к кредитному договору. На этом этапе вновь понадобилось присутствие двух поручителей - мамы и бывшего мужа. Представитель банка расторг договор поручительства с бывшим супругом, а с матерью заёмщика заключил  дополнительное соглашение к договору поручительства.

Комментарий банка:  после регистрации квартиры-предмета ипотеки в единоличную собственность вносятся изменения во всю кредитно-обеспечительную документацию заемщика и действующего поручителя, а договор поручительства с бывшем супругом расторгается. Все документы должны быть подписаны лично сторонами.

Шаг шестой. 

Регистрация новых документов.

Далее предстояло зарегистрировать изменения, внесённые в кредитный договор, и заключить соглашение к закладной в МФЦ. «На этом этапе я присутствовать не смогла, поэтому пришлось делать нотариальную доверенность на совершение сделок с квартирой для моей мамы, - рассказывает Надежда. - Этот документ мне обошёлся в 2000 рублей. В итоге мама с представителем банка посетили МФЦ и сдали кредитный договор и  соглашение к закладной на регистрацию. Примерно через пять дней я забрала документы - так квартира в полной мере стала моей».

Комментарий банка:  завершающим этапом является регистрация в Росреестре соглашения об изменении содержания закладной. Подать документы на регистрацию может доверенное лицо по доверенности с соответствующими полномочиями.

Комментарий заёмщика

Надежда Карпова,

собственник 2-комнатной квартиры в Октябрьском районе:

- Весь процесс занял примерно 2-2,5 месяца. На протяжении всего этого периода мы регулярно виделись с бывшим мужем, за что ему можно поставить памятник, потому что такую психологическую нагрузку выдержит не каждый «бывший». Но мы справились. Банк нам очень помогал, все время был на связи и всячески участвовал в процессе и подстраивался под нас. Банковским специалистам хотелось бы выразить отдельную благодарность за то, что не оставили нас в сложной жизненной ситуации.

Основные документы, которые понадобятся для переоформления ипотечного кредита после развода**:

- Заявление-анкета заемщика/ Анкета поручителя

- Копия паспорта заемщика/ поручителя

- Копия СНИЛС

- ИНН заемщика/ поручителя

- Копия военного билета (для граждан до 27 лет)

- Копии документов об образовании, копии свидетельств о заключении/ расторжении брака, о рождении детей

- Копия всех заполненных страниц трудовой книжки

- Справка с места работы о размере дохода

- Копия трудового договора

- При наличии дополнительных доходов от других организаций – копия трудового договора с ними

- Банковские реквизиты

*Благодарим специалистов банка ВТБ24 (ПАО) за помощь в подготовке материала.

**Перечень актуален для заемщика или поручителя, работающего по найму. Для более точной информации в каждом конкретном случае обратитесь к своему кредитному специалисту. В зависимости от кредитующего банка и условий предоставления займа перечень может меняться.