Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"
Доступная ипотека – миф или реальность?
Доступная ипотека – миф или реальность?

Доступная ипотека – миф или реальность?


Четвертый квартал года для сферы ипотечного кредитования – особое время, характеризующееся оживлением банков и потребителей их услуг. В этом году кредитные организации поддержали курс на сближение с заемщиком, снижая ставки и улучшая отдельные условия по кредитам. Однако каких перспектив стоит ожидать спустя 2-3 месяца? Какой вектор может принять взаимодействие участников банковской сферы с представителями рынка недвижимости – профессионалами и обычными участниками сделок?

Как банки движутся к заемщикам

Осенние месяцы традиционно становятся периодом оживления ипотечного рынка. Этот год не стал исключением: аналитики банковского сектора не без гордости говорят о возрождении массового спроса на кредитные продукты, безусловно, связывая это с пока ещё действующей программой ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Однако не только субсидированная ставка удерживает спрос заёмщиков на неплохом уровне. Многие банки уже анонсировали или готовятся предложить обновлённые процентные ставки или кредитные программы - именно осенью происходит традиционное обновление линейки ипотечных продуктов. Происходит оно на глобальном фоне политики Центробанка: ставки по ипотеке плавно движутся вниз (некоторые представители сферы даже прогнозируют коррекцию до «комфортных» 10%), за крупными игроками подтягиваются более мелкие - и в целом все это выглядит как безусловное движение навстречу заёмщику.

postdivorce-1024x597.jpg

Приведём лишь некоторые примеры недавних изменений в политике ипотечных ставок различных банков. На 0,5% снизились ставки в ипотечных программах «Сбербанка» (готовое и строящееся жильё), чуть ранее о снижении ставок на 0,25% заявило АИЖК. Среди примкнувших к тренду - банк «Глобэкс», снизивший ставки по собственным ипотечным программам до 12,8%, банк «Возрождение» с новыми ставками по кредитам на «вторичку» и «первичку» (12,75%), до 11,9% снизилась ставка на ипотеку для вторичного жилья в «Райффайзенбанке». Примечательно, что многие из анонсированных и состоявшихся изменений ограничены сроком действия до конца декабря 2016 года. Как известно, действие ипотечной программы с субсидированной государством процентной ставкой завершит своё действие тогда же. Вероятно, представители банковской сферы рассчитывают создать определенный эффект кредитной синергии: раз уж ипотека с господдержкой в последние месяцы своего официального существования становится доступнее, то собственные банковские программы также не будут от неё отставать, насколько это возможно. Планы и возможности у всех заёмщиков разные, и тот, кому не подойдут условия ипотеки с господдержкой, всегда сможет обратиться к собственной банковской программе, тем более с приятным бонусом в виде хоть незначительно, но сниженной ставки.
В эту же общую тенденцию внешней лояльности по отношению к будущим заемщикам, которые придут в банки до конца этого года, укладываются и нововведения в формате выдачи кредитов, прохождения комиссии и реструктуризации имеющихся займов, которые сегодня также демонстрируют некоторые игроки банковской сферы. Вновь актуализируется ипотека по двум документам (в октябре о такой новинке в своей линейке предложений рассказали представители «СМП Банка» и банка «Уралсиб»), а «Райффайзенбанк» готов рефинансировать задолженность своим клиентам по сниженной ставке в 11,9%. Словом, общий вектор развития банковских ипотечных предложений сегодня можно обозначить как стремление подчеркнуть свою лояльность и тем самым успеть до конца года выдать максимальное количество кредитов. Очевидно, что сами заёмщики отзываются: красноречивые показатели об увеличении объёмов выданной ипотеки говорят сами за себя.
«Сегодня, сравнивая ипотечные программы от различных банков,  сложно найти принципиальные отличия: и процентные ставки, и  условия кредитования практически не отличаются, - отмечает заместитель исполнительного директора Самарского областного Фонда жилья и ипотеки – руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Наталья Ладова. - У покупателей есть еще  вариант приобрести жилье с использованием так называемой «ипотеки от застройщика» под, на первый взгляд,  привлекательно низкий процент. Однако здесь есть несколько «подводный камней», о которых нужно знать: во-первых, данное предложение могут  дать  буквально несколько  крупнейших игроков строительного рынка региона, что существенно  снижает выбор.  Также, оформляя подобный заём, нужно помнить о том, что  в рамках  существующего  налогового законодательства, вы  должны  будете оплатить налог на прибыль в размере 13%.  К тому же, как правило,  у подобных программ существуют  различные ограничения: и по сроку  действия данной ставки, и по размеру первоначального взноса».

Ближайшие ипотечные перспективы

Как уже было сказано, процентным ставкам по ипотеке участники банковского сектора предрекают дальнейшую коррекцию. В частности, одним из самых распространённых прогнозов является утверждение о том, что до конца года процентная ставка по ипотеке на вторичное жильё достигнет 12,5%. Вообще в этом сближении ставок на «первичку» и «вторичку» многие участники рынка усматривают закономерную тенденцию и видят развитие рынка в ближайшие месяцы именно в этой плоскости. Так, заместитель управляющего директора подразделения «Ипотечное кредитование» АИЖК Сергей Калинин на ипотечном форуме в Санкт-Петербурге заявил, что к концу года средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке с большой долей вероятности приблизится к отметке в 12,5%. «Разница в ставках между субсидируемой и несубсидируемой ипотекой сейчас составляет 1,5 процентных пункта и стабильно снижается», - отметил он.
Да и региональные представители банковской сферы соглашаются: коррекция ставок на рынке готового жилья может перерасти в долгосрочную тенденцию, поскольку этот сегмент недвижимости для кредитных организаций остаётся более понятным и менее рискованным, чем рынок новостроек. «В своей политике ВТБ24 сейчас стремится больше уходить в рынок готового жилья – эта тенденция заметна во всем, - отметила управляющий директор Филиала № 6318 ВТБ 24 (ПАО) Екатерина Маклакова. - Очевидно, что в рынке готового жилья для представителей банковского сектора есть больший потенциал, чем в рынке нового строительства. В случае с нашим городом стройка, к сожалению, сейчас ограничена наличием земельных ресурсов в черте Самары, проблемами с инфраструктурой и коммуникациями. Что до рынка вторичного жилья, то он продолжает жить своей жизнью, развиваясь равномерно. По нашей статистике, в целом по стране соотношение ипотечных сделок с вторичным и первичным жильем составляет 60 на 40. То есть 60% - это рынок вторичного жилья».

1450442802-502.jpg

А что же в этом случае будет с кредитованием первичного рынка, сегмента строящегося жилья? Когда из этой сферы уйдёт ипотека с господдержкой, смогут ли, а главное, захотят ли банки подхватить эту активность и удержать процесс взаимодействия с застройщиками на уровне, характерном для всего 2016 года? Очевидно, что без централизованных мер господдержки сегмент строящегося жилья в восприятии представителей банковской сферы вернет себе статус высокорискового поля для работы.
Но с еще большими рисками для банков неминуемо будет связана работа с самими застройщиками – об этом говорится уже сейчас, в этом статусе строительный сектор находится стабильно. Сегодня кредиты на реализацию строительных проектов выдаются с большим количеством сложностей и ограничений, условия кредитования строительства никак нельзя назвать комфортными и лояльными. Застройщики могут осваивать кредитные средства лишь под большие проценты и с существенным числом ограничений и дополнительных условий. Совместные проекты реализуются, отдельные векторы движения навстречу друг другу есть, но общего фона ситуации они, конечно, не меняют. Можно предположить, что если банки вновь возьмут курс на «вторичку» (потому что там понятнее, безопаснее и комфортнее работать), то ситуация не изменится. Рынок строящегося жилья останется недокредитованным, а вместе с уходом доступных кредитов для обычных заемщиков его перспективы на ближайшие годы и вовсе окажутся под вопросом.

Банки и рынок недвижимости: возможность сближения

Очевидно, что весь рынок жилой недвижимости – включая и вторичное, и строящееся жилье – в идеале должен в качестве важнейшей опоры для своего развития иметь банковскую систему. О необходимости более плотного и эффективного взаимодействия представителей банковской сферы с застройщиками, девелоперами, собственниками и покупателями жилья постоянно говорят на разных уровнях все участники рынка. Более того, недостаточное участие банковских структур в жизни рынка недвижимости подчас становится причиной его нестабильности. Почему в последнее время спрос на жилье стал величиной, которую сложно «взвесить» и еще сложнее предсказать – даже в перспективе ближайших месяцев? Есть в этом процессе и влияние кредитных организаций. Ипотека становится доступнее – и эти меры движения навстречу заемщику мы уже рассмотрели. Однако при всем этом жилищные займы так и не перешли в разряд всеобъемлющего финансового инструмента: ряд потенциальных ипотечных заемщиков по-прежнему сталкиваются с отказами в выдаче кредита, с ужесточением предлагаемых условий по ипотеке. И не потому, что они объективно неспособны «потянуть» обслуживание долгосрочного и дорогостоящего займа, а потому что сама система ипотечного кредитования считает их высокорисковыми заемщиками и готова сотрудничать с ними лишь на условиях, которые сложно назвать выгодными. Получается, что общую позицию многих участников банковского сектора по отношению к участникам рынка недвижимости – профессиональным девелоперам и обычным заемщикам – сегодня можно определить как позицию извне. Хотя для рынка определенно было бы комфортнее и перспективнее, если бы банки находились внутри всех рыночных процессов. 

Цифры


  • 19 млн россиян могут позволить себе ипотеку при нынешних ставках
  • 14 млн россиян ещё не воспользовались своей возможностью оформить ипотеку
  • В 2,5 раза увеличится число потенциальных заёмщиков, если ставка опустится до 10%
  • 7,5 млн кредитов составит объем выдачи ипотеки в ближайшие 5 лет
По статистике и прогнозам АИЖК.

Екатерина Маклакова
Екатерина Маклакова
управляющий директор Филиала № 6318 ВТБ 24 (ПАО)


«Мы поддерживаем сотрудничество с застройщиками в рамках программы «Жилье для российской семьи», а параллельно обсуждаются возможности льготного кредитования застройщиков для получения сниженной стоимости квадратного метра на выходе. В целом, перспективных мер в формате взаимодействия со строительными компаниями сегодня существует немало, и все эти проекты находятся либо в стадии реализации, либо в стадии подготовки к реализации с начала 2017 года. Мы ожидаем, что с 1 января нового года рынок примет свой стандартный облик: закончатся меры господдержки, и мы начнем работать в прежнем режиме, в том числе в рамках взаимодействия с застройщиками».


Наталья Ладова
Наталья Ладова
заместитель исполнительного директора Самарского областного Фонда жилья и ипотеки – руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования 

«Несмотря на определенные кризисные явления, динамика выдачи ипотечных кредитов остается неизменной: первое полугодие характеризуется высокой активностью, затем летом наступает некоторый спад, а к осени  все оживает. Могу с уверенностью сказать, что состоявшийся два года назад запуск программы государственной поддержки ипотечного кредитования  оказался не только очень эффективной мерой поддержки строительной отрасли, но и  стал толчком в смене потребительских предпочтений.  Желающие  улучшить свои жилищные условия переориентировались на рынок новостроек, до этого для многих закрытый в силу высоких процентных ставок.  К сожалению,  сегодня я не вижу пока альтернативы данной программе. Если она будет отменена, как  анонсировано в правительственных кругах,  думаю, что процентная ставка на новостройки  поднимется до уровня 15% и выше».

Актуальные условия ипотечных программ от самарских банков на покупку строящегося жилья (октябрь, 2016 г.)*


Банк и название программы
Условия программы
«Сбербанк»

Приобретение строящегося жилья







Акция на новостройки

Первоначальный взнос: от 20%

Процентная ставка: от 12%

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

Дополнительные условия: кредит может быть выдан без подтверждения доходов и занятости


Первоначальный взнос: от 15%

Процентная ставка: 12% (при страховании жизни и здоровья)

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

ВТБ24
«Квартира в новостройке»

Первоначальный взнос: от 15%

Процентная ставка: от 13,1%

Сумма кредита: от 500 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

Дополнительные условия: комплексное страхование

«Промсвязьбанк»

«Новостройка»

Первоначальный взнос: от 10%

Процентная ставка: от 12,5%

Сумма кредита: от 600 тыс. руб.

Срок кредитования: до 300 мес.

Дополнительные условия: без комиссий за оформление кредита

«Россельхозбанк»

«Ипотека по двум документам»

Первоначальный взнос: от 40%

Процентная ставка: от 13,4% (при первоначальном взносе более 50%)

Сумма кредита: от 100 тыс. руб.

Срок кредитования: до 25 лет

Дополнительные условия: без комиссий за оформление кредита

«Газпромбанк»

«Простая ипотека»

Первоначальный взнос: 50%

Процентная ставка: от 13,5%

Сумма кредита: от 500 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

Дополнительные условия: без комиссий за оформление кредита

«Райффайзенбанк»

«Квартира в новостройке»

Первоначальный взнос: от 10%

Процентная ставка: от 12,25% (для зарплатных клиентов)

Сумма кредита: от 500 тыс. руб.

Срок кредитования: до 25 лет

Дополнительные условия: без комиссий за оформление кредита

«Абсолют Банк»

«Первичный рынок»

Первоначальный взнос: от 20%

Процентная ставка: от 12% (для зарплатных клиентов)

Срок кредитования: до 25 лет

Дополнительные условия: до оформления права собственности процентная ставка по кредиту повышается на 1%

«АК Барс Банк»

«АК Барс – Перспектива»

Первоначальный взнос: от 20%

Процентная ставка: 14,5%

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 20 лет

Дополнительные условия: без комиссий за оформление кредита

«Глобэкс банк»

Ипотечная программа для строящегося жилья

Первоначальный взнос: от 20%

Процентная ставка: от 13,6%

Сумма кредита: от 500 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

Дополнительные условия: для участников зарплатных проектов ставка снижается до 13,3%. Банк взимает комиссию за аренду сейфовой ячейки

«ТрансКапиталБанк»

«Первичный рынок»

Первоначальный взнос: от 20%

Процентная ставка: от 13%

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 25 лет

Дополнительные условия: при первоначальном взносе от 40% оформление по двум документам

Банк «Енисей»

Ипотека «Новостройка»

Первоначальный взнос: от 10%

Процентная ставка: 13%

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

Дополнительные условия: ставка снижается до 8,8% при первоначальном взносе от 75%

«Альфа Банк»

Кредит на квартиру в новостройке

Первоначальный взнос: от 30%

Процентная ставка: 11,5% (при первоначальном взносе от 50% и комплексном страховании)

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 25 лет

Дополнительные условия: для владельцев зарплатных карт ставка снижается до 11,25%

«Бинбанк»

Ипотека на жилье в новостройке

Первоначальный взнос: от 15%

Процентная ставка: 11,25% (при первоначальном взносе от 50% и комплексном страховании)

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 25 лет

Дополнительные условия: при использовании средств маткапитала или жилищных субсидий первоначальный взнос – от 5%

 * Источник: данные банков, более подробную информацию можно получить в банках.
Справка

По статистике Центробанка за 8 месяцев 2016 года, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в Самарской области составляет 12,78%. По данным на 1 сентября 2016 года, в регионе было выдано 13456 кредитов на общую сумму 18337 млн рублей. Чтобы лучше понимать динамику роста ипотечного сектора, вспомним статистику ЦБ РФ в апреле 2016 года: тогда в Самарской области было выдано 4818 ипотечных займов на общую сумму 6498 млн рублей. Чаще всего жители нашего региона оформляют ипотеку на 15 лет.


Актуальные условия ипотечных программ от самарских банков на покупку готового жилья (октябрь, 2016 г.)*


Банк и название программы
Условия программы

«Сбербанк»

Приобретение готового жилья


Первоначальный взнос: от 20%

Процентная ставка: от 11,25% (в рамках акции для молодых семей)

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

Дополнительные условия: кредит может быть выдан без подтверждения доходов и занятости

ВТБ24

Готовое жилье

Первоначальный взнос: от 15%

Процентная ставка: от 13,1% (в рамках акции для молодых семей)

Сумма кредита: от 600 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

Дополнительные условия: комплексное страхование

«Промсвязьбанк»

Вторичный рынок

Первоначальный взнос: от 20%

Процентная ставка: от 12%

Сумма кредита: от 500 тыс. руб.

Срок кредитования: до 300 мес.

Дополнительные условия: без комиссий за оформление кредита

«Газпромбанк»

Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости

Первоначальный взнос: от 15%

Процентная ставка: от 12%

Сумма кредита: от 500 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

Дополнительные условия: материнский капитал можно использовать в составе первоначального взноса

«Райффайзенбанк»

«Квартира на вторичном рынке»

Первоначальный взнос: от 15%

Процентная ставка: от 11,9%

Сумма кредита: от 500 тыс. руб.

Срок кредитования: до 25 лет

Дополнительные условия: без комиссий за оформление кредита

«Абсолют Банк»

«Стандарт»

Первоначальный взнос: от 15%

Процентная ставка: от 12%

Срок кредитования: до 25 лет

Дополнительные условия: без комиссий за оформление кредита

«АК Барс Банк»

«АК Барс – Мегаполис»

Первоначальный взнос: от 20%

Процентная ставка: от 14,5%

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 20 лет

Дополнительные условия: без комиссий за оформление кредита

«Глобэкс банк»

Ипотечная программа для готового жилья

Первоначальный взнос: от 20%

Процентная ставка: от 13,6%

Сумма кредита: от 500 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

Дополнительные условия: ставка снижается до 13,3% для участников зарплатных проектов

«ТрансКапиталБанк»

«Вторичный рынок»

Первоначальный взнос: от 20%

Процентная ставка: от 13% (с применением тарифа «Выгодный»)

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 25 лет

Дополнительные условия: при первоначальном взносе от 40% оформление кредита по двум документам

Банк «Енисей»

Ипотека «Вторичная недвижимость»

Первоначальный взнос: от 10%

Процентная ставка: от 8,8% (при первоначальном взносе от 75%)

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 30 лет

«Альфа Банк»

«Кредит на квартиру»

Первоначальный взнос: от 15%

Процентная ставка: от 11,25% (при первоначальном взносе от 50% и комплексном страховании)

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 25 лет

«Бинбанк»

Первоначальный взнос: от 15%

Процентная ставка: 11,25% (при первоначальном взносе от 50% и комплексном страховании)

Сумма кредита: от 300 тыс. руб.

Срок кредитования: до 25 лет

Дополнительные условия: при использовании средств маткапитала или жилищных субсидий первоначальный взнос – от 5%


*Источник: данные банков, более подробную информацию можно получить в банках.

Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Сегодня в Самаре есть только один крупный торговый центр, который может похвастаться 100%-й уком...
12.09
Проспект Масленникова можно отнести к городским местам былой коммерческой славы
12.09
«Ты - мне, я – тебе» - этот принцип, подразумевающий чистый обмен на рынке жилой недвижимости?
11.09


Международный инвестиционный форум по недвижимости