Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
«Загородка» перед зимовкой
«Загородка» перед зимовкой

«Загородка» перед зимовкой


Ускориться или подождать? Так можно сформулировать проблему, которая встает перед всеми собственниками загородной недвижимости, принявшим решение о продаже своих объектов аккурат перед окончанием теплого сезона. Мы попросили экспертов рынка недвижимости, занимающихся реализацией загородной недвижимости, сформулировать актуальные советы для начинающих продавцов, чтобы те могли выбрать верную стратегию. Рыночная экспозиция загородного жилья традиционно оживляется к началу весны: в сознании многих собственников прочно сидит стереотип о том, что выбор земельного участка или дома за городом многие потенциальные покупатели начинают с приближением тепла, чтобы за несколько месяцев успеть как минимум выбрать подходящий вариант, а как максимум – начать строительный или ремонтный процесс, или просто обжиться в новом доме. В связи с этим, начиная с осени, этот сегмент рынка пополняется новыми предложениями не так часто.
Риелторы отмечают: в осенне-зимней экспозиции загородных объектов недвижимости, как правило, участвуют те собственники, которые продают свои дома и участки уже не первый сезон (а возможно, не первый год), и убирать эти объекты из открытого доступа им бессмысленно. Другая категория «осенних» продавцов – те, которые стремятся продать срочно и потому на сезонность не обращают внимания. Для покупателей встреча с такими собственниками и объектами может оказаться выгодной: именно замотивированные на продажу владельцы загородных объектов охотнее соглашаются на скидки. Другое дело, что сами собственники «загородки» в процессе поиска покупателя редко торопятся, предпочитая выгодную реализацию быстрой.
Пообщавшись с несколькими продавцами и покупателями загородной недвижимости, дополнив их ожидания мнениями сотрудничающих с ними риэлторов, мы сформулировали несколько актуальных советов для покупателей и продавцов «загородки» в преддверии нового сезона.


Продавцам недвижимости: все неоднозначное – отложить до весны

1.​ Тратить время на активную экспозицию «пустого» земельного участка не стоит. Вероятность, что потенциальный покупатель отправится смотреть землю под ИЖС в осенний дождь, слякоть или первые заморозки, объективно мала. Сложности подстерегают на каждом шагу: приблизиться к участку в отсутствие асфальтированных подъездных путей будет проблематично, оценить рельеф и качество почвы – тоже, даже близость живописной природы в осеннюю пору может не спасти положение. Лучше подождать с выходом на рынок до весны – в сезон покупатели отправятся на просмотр участка куда охотнее.
2.​ Дома для круглогодичного проживания стоит выводить на рынок в осенне-зимний период – при условии, что они полностью готовы к проживанию. Объективно рыночная экспозиция загородной недвижимости с началом осени сокращается. Для собственников, планирующих срочную реализацию объекта недвижимости, это может быть на руку: основные конкуренты по рынку – это объекты, оставшиеся в экспозиции с начала лета, а то и с прошлого года. На их фоне готовый к проживанию дом имеет все шансы привлечь внимание, особенно если объект отличается хорошими качественными характеристиками, а его владелец – адекватным ценовым «аппетитом».
3.​ «Сложные» объекты с непредсказуемым сроком экспозиции лучше приберечь до весны. Истину о том, что длительность реализации загородного дома сложно предугадать, знают многие собственники. Однако объективно неоднозначные объекты – недострои, начатые фундаменты, ветшающие дома, дома со сложным юридическим статусом – все же лучше не выводить на рынок «в осень». Велика вероятность, что предстоящие 6-8 месяцев они провисят в экспозиции без толку. К весне лучше затеять предпродажную подготовку или выработать ценовую стратегию.

Покупателям недвижимости: смотреть ликвидные объекты и торговаться

1.​ Капитальные дома для круглогодичного проживания стоит смотреть. Осенью и зимой загородный дом предстает в не заретушированном зеленью и природной красотой виде. Именно в это время года специалисты советуют оценивать степень теплосохранности в доме, уровень влажности в цоколе и на мансарде. В сырую погоду можно оценить, как ведет себя грунт, а в момент сильных осадков и снегопадов оценить, как работает уборочная техника в населенном пункте, в какое состояние приходят дороги и подъездные пути.
2.​ По заранее присмотренным объектам стоит торговаться. Многие дальновидные покупатели загородной недвижимости поступают так: присматриваются к объекту недвижимости в летний период, а договариваться о сделке идут с началом осени. Рецепт, конечно, нельзя назвать универсальным: собственник, знающий цену своему объекту и не ограниченный во времени реализации, вероятно, на заметный торг не согласится. Но если речь идет о земельном участке или небольшом загородном доме, которые осенью и зимой, скорее всего, простоят без изменений, то попробовать стоит. Естественно, при условии, что покупатель видел их при солнечном свете и не имеет серьезных претензий к их качеству.
3.​ Про «коробку» без коммуникаций забыть. О том, каким пагубным для загородного дома может оказаться зимовка в формате «открытой» коробки без подведенных коммуникаций, знают многие, но не все. Конечно, сейчас переждавшие таким образом осень и зиму дома можно адаптировать к дальнейшему комфортному проживанию, но это все же потребует существенных материальных вливаний. Поэтому если хочется купить объект, чтобы довести его до ума, - лучше все же подождать, пока пройдут дожди и снега.


Несезонные новинки

Мы отобрали несколько объектов загородной недвижимости, появившиеся в экспозиции совсем недавно, и попросили специалистов в этом рыночном сегменте прокомментировать возможные причины и перспективы реализации этих домов.
Объективно новых предложений в сегменте загородной недвижимости на рынке действительно немного: получается, сами собственники все же обращают внимание на фактор сезонности – в теплое время года экспозиция обновлялась не в пример чаще.
Среди осенних рыночных новинок есть те, которые появились с явным расчетом на неспешную реализацию. Собственники вышли с этими объектами, чтобы изучить потенциальный спрос и уже в дальнейшем выстраивать стратегию продажи. Таков, например, 1-этажный дом в Аглосе: по своим характеристикам это, скорее, капитальная дача, все преимущества которой можно будет оценить лишь в теплое время года. К тому же в качестве одного из вариантов реализации собственник предлагает сдачу в аренду – а это уже сугубо сезонный вариант, который будет актуален не раньше весны. Вывод: объект вышел на рынок сейчас, но никакой спешки по поводу его реализации у собственника нет.
Коттеджей с пометкой «продам срочно» на рынке довольно мало: те, что есть, предлагаются с заметным дисконтом, но зачастую качество таких объектов вызывает вопросы. Часто это ветшающие 1-этажные дома небольшого метража, явно доставшиеся продавцам по наследству или некогда выкупленные по выгодной цене. Сейчас их стремятся реализовать как можно быстрее, чтобы не «тащить» объект в новый сезон, ведь после зимы он износится, а значит, потеряет в цене еще больше. Пример подобного объекта из нашей таблицы – небольшой домик в селе Кротовка Кинель-Черкасского района по цене чуть больше 600 тыс. руб.
О своей готовности к торгу и стремлении найти покупателя «до больших холодов» намекнул и собственник дома площадью 220 кв. м в Малой Царевщине. В принципе, для потенциально заинтересованного покупателя это предложение неплохое: внешне дом и прилегающая территория полностью готовы к наступлению зимы. Дом достроен, прилегающая территория вместе с дорогами оборудована, остаются лишь внутренние работы, которые вполне удобно запланировать на предстоящий осенне-зимний сезон.
Актуальная экспозиция объектов загородной недвижимости (сентябрь, 2016 г.)

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

Причины и перспективы реализации

2-этажный коттедж в пос. Гранный (Волжский р-н)

На 1-ом этаже прихожая, кухня, зал-столовая и санузел с душевой. На 2-ом – три спальни и ванная. Дизайнерский ремонт, все коммуникации. Второй дом от Волги

100 кв. м

6 соток – земельный участок

15 млн руб.

Объект с длительной перспективой реализации, выставлен не ради скорой продажи, возможно, для изучения спроса.

1-этажный дом в пос. Аглос (Волжский р-н)

СДТ «Клубничка», блочный дом с плодоносящим садом. Вода по графику, свет круглогодично. Кирпичный пристрой, сарай и баня. Рядом озеро

80 кв. м

8 соток – земельный участок

1,7 млн руб.

Дом рассчитан на садоводов, планирующих проживание в летний период вместе с садовыми работами. В случае срочной продажи возможно договориться о скидке, хотя цена уже рыночная

1-этажный дом с мансардой в с. Владимировка (Безенчукский р-н)

На 1-ом этаже кухня-гостиная с камином, санузел. В мансарде 2 спальни, санузел, выход на летнюю веранду. В цоколе сауна, душ, кладовая. На участке щитовой гостевой домик, баня, капитальный гараж с котельной

142 кв. м

15 соток – земельный участок

8,5 млн руб.

Дом явно строился для себя, поэтому причиной продажи может быть стремление высвободить средства, переехать и т.д. На скорую реализацию собственник, очевидно, не рассчитывает: цену можно корректировать в нижнюю сторону

1-этажный дом в с. Кротовка (Кинель-Черкасский р-н)

Деревянный дом, 2 комнаты, все коммуникации. На участке многолетние плодовые деревья, огород, недостроенная баня

40 кв. м

8 соток – земельный участок

620 тыс. руб.

Доступная цена, готовность получить оплату средствами материнского капитала, жилищных субсидий, ипотечных кредитов – налицо срочная продажа. Похоже, у собственника есть стремление как можно скорее реализовать неликвидный объект, а с ней и готовность к торгу

2-уровневый дом в пос. Малая Царевщина (Красноярский р-н)

Все коммуникации, капитальный забор, автоматические ворота. Дом готов к чистовой отделке, территория благоустроена

220 кв. м

8 соток – земельный участок

5,5 млн руб.

Собственник готов к торгу – есть стремление реализовать дом быстро. Перспектива реализации также неплохая: коммуникации и подъездные пути есть, а зимой удобно будет заняться внутренней отделкой


Юрий Борисов
Юрий Борисов
руководитель отдела загородной недвижимости ГК «Союз»


«Фактор сезонности не теряет своей актуальности по отношению к земельным участкам. Выбирать землю зимой в чистом поле с отсутствием централизованного подъезда и расчищенных дорог – это совершенно недальновидно. А вот по отношению к загородным домам, пригодным для круглогодичного проживания, понятие сезонности, по моим наблюдениям, постепенно уходит в прошлое. Если у человека есть возможность и желание приобрести объект загородной недвижимости, а главное, есть дом, который устраивает его по большинству характеристик, то откладывать покупку до весны не стоит.
Более того, в холодное время года можно оценить, насколько дом и участок подвержены затоплению, как ведут себя дорога и подъездные пути в непогоду. Кроме того, удобно оценивать качество инженерных коммуникаций в доме именно осенью и зимой. Скажем, если котел отопления в холодную погоду работает на малой мощности, а в доме при этом тепло и сухо, значит, в доме будет комфортно находиться в любую погоду. Если же котел работает на полную мощность при первых заморозках, то с теплосохранностью в таком коттедже явно есть проблемы. Словом, даже если не принимать решение о покупке дома в осенне-зимний сезон, то ближе познакомиться с заинтересовавшим объектом, не дожидаясь весны, точно стоит.»
Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Чтобы увидеть, как локация может влиять на цену жилья, можно обратиться к  актуальной эксп...
10.10
Как выглядят самые доступные предложения на городских просеках?
10.10
Коммерческий потенциал улицы Победы неминуемо сдувается, уверены скептики.
09.10