Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Справятся сами
Идеальные сделки с жилой недвижимостью случаются крайне редко – это могут подтвердить и участники рынка недвижимости «со стажем», и представители агентств недвижимости, подготовившие и сопроводившие не одну встречу продавца с покупателем. Более того, часто случается так, что сделка с изначально идеальными условиями вдруг сходит с намеченной колеи и усложняет жизнь обеим сторонам процесса. Однако представить себе идеальный вариант реализации или покупки квартиры все же возможно, и в этом случае участники сделки вполне могут обойтись своими силами, без привлечения специалистов и сложных многоступенчатых договоренностей.Мы спросили о параметрах идеальной сделки с недвижимостью самих продавцов и покупателей, а затем дополнили их ожидания мнениями профессионалов рынка. Получилась модель, которая не требует ни дополнительных участников, ни лишних нервов. Итак, представим: справиться самостоятельно с покупкой жилья можно в том случае, если в квартире зарегистрировано и прописано минимальное количество собственников – лучше один. При этом идеальный собственник – это взрослый, но не пожилой человек со стопроцентной дееспособностью, который является первым владельцем этого жилья в течение последних пяти лет. Сама квартира в идеале должна быть освобождена от жильцов, не находиться в обременении, а у собственника не должно быть долгов по квартплате. Технические документы в таком жилье полностью соответствуют реальности: что в плане, то и на деле. При этом здорово, если собственник согласен на любую форму расчета, готов передать ключи от квартиры сразу в день сделки, а после подписания всех документов буквально растворяется, но при этом всегда остается на связи – если вдруг у нового владельца возникнут какие-то вопросы или проблемы. Наконец, если обеим сторонам сделки удается сразу найти общий язык и перейти от слов к расчетам в короткий период, то такая сделка точно претендует на статус идеальной и участвовать в ней без опасений могут даже те, кто ни разу не продавал и не покупал жилье. Часто ли такие объекты, собственники и сделки встречаются в рыночной действительности? Ответ на этот вопрос уже не столь однозначен.Без помощи не обойтись
Во всех остальных случаях, кроме описанного выше, нужна профессиональная помощь или как минимум консультация, уверяют участники рынка жилой недвижимости. Грамотно составить предварительный договор купли-продажи с четко прописанными сроками сделки и освобождения квартиры, отследить возможные подводные камни в документации и помочь с разработкой стратегии в стремительно меняющихся условиях сделки могут профессионалы.
Мы обратились к риэлторам с вопросом, какие факторы и условия способны максимально осложнить взаимодействие продавца с покупателем и стать причиной обращения к профессионалам рынка.
1. Несовершеннолетние собственники, прописанные в квартире
Наличие детей в качестве сособственников жилья однозначно увеличит сроки сделки и добавит бумажной волокиты: для реализации такого жилья требуется участие органов опеки и попечительства, а с недавних пор такие сделки требуется совершать при участии нотариуса. В итоге количество звеньев в цепи участников процесса растет: родители-собственники должны выделить долю детям, предварительно согласовав выбранный вариант с органами опеки. Если детей в семье продавца жилья двое, становится актуальным вопрос использования маткапитала при покупке недвижимости, которая теперь выступает объектом продажи. Словом, появление новых участников сделки – это всегда опасность, что что-то пойдет не так.2. Квартира в общедолевой собственности
Продажа такого жилья опять же требует деятельного участия нотариуса, что увеличивает сроки ожидания и влечет дополнительные расходы. А вместе с ними растут и риски покупателя, решившего приобрести такой объект. Риелторы объясняют этот процесс так: может получиться нечто вроде игры в сломанный телефон. Потенциальный покупатель мог общаться с одним собственником, в то время как другой (или другие) могли ничего не знать о планах по продаже или вовсе быть против реализации. Так или иначе, взаимоотношения придется выстраивать со всеми, иначе сделка не срастется.3. Альтернативная сделка
Это еще одна классическая головная боль всех, кто решился на самостоятельную покупку квартиры. Как уже было сказано, идеальным вариантом является чистая продажа – собственник и покупатель просто встречают друг друга и договариваются о цене. При этом никому из них не нужно реализовывать или покупать какой-то еще объект, не нужно разъезжаться с родственниками или менять имеющуюся квартиру на новую. Все эти случаи и объединяют под названием альтернативных сделок, а профессиональные участники рынка настаивают, что это тот самый случай, когда их деятельное участие может облегчить процесс или решить серьезные проблемы. Сложности возникают из-за образующейся цепочки сделок, и самое опасное – оказаться в начале этой цепи. Нередко такие сделки затягиваются на несколько месяцев, а то и вовсе срываются. Основными «рычагами» давления, которые в этом случае используют риэлторы, являются заранее составленные предварительные договоры купли-продажи, где прописаны все возможные форс-мажоры.Среди других обстоятельств, которые могут осложнить взаимодействие с продавцом жилья и простимулировать обращение покупателя за профессиональной помощью, можно отметить продажу квартиры с обременением (жилье в залоге у банка или под арестом), с неузаконенной перепланировкой, с долгами по квартплате – вариантов на рынке действительно много, и большинство из них объективно далеки от идеального развития событий.Актуальная экспозиция вторичного жилья (сентябрь, 2016 г.)
|
Описание объекта |
Общая площадь |
Стоимость |
Перспективы возможных осложнений |
|
1-комн. квартира на ул. Ленина, 1 (Октябрьский р-н) 7/12, хорошее состояние, совмещенный санузел, пластиковые окна, возможна продажа в ипотеку. Прямая продажа, один собственник |
33,8 кв. м |
2,7 млн руб. |
Минимальны У квартиры один собственник, который реализует жилье напрямую, без последующих планов по покупке. Жилье не в кредите и не в залоге, без несовершеннолетних собственников, юридически «чистое» |
|
1-комн. квартира на ул. Осетинской, 7 (Куйбышевский р-н) 6/16, современный ремонт, вся сантехника, застекленный балкон. В квартире никто не жил, квартира без обременений и перепланировок |
38 кв. м |
2,39 млн руб. |
Квартира покупалась частично на средства материнского капитала: необходимо выяснить, какие права на это жилье имеют несовершеннолетние собственники, как продавец решает этот вопрос |
|
2-комн. квартира на ул. Димитрова, 31 (Кировский р-н) 1/5, «ленинградка», свежий ремонт, новая сантехника, лоджия застеклена. Возможна продажа в ипотеку |
47 кв. м |
2,7 млн руб. |
Собственник планирует обменную сделку, и в данный момент занят поиском новой квартиры для своей семьи |
|
2-комн. квартира на ул. Ярмарочной, 3 (Ленинский р-н) 3/5, совмещенный санузел, 2 взрослых собственника, прямая продажа, возможен обмен на квартиру. Торг |
45 кв. м |
3,8 млн руб. |
Минимальны: среди собственников квартиры несовершеннолетних нет, решение о продаже обоюдное. Продажа прямая |
|
3-комн. квартира на ул. Ташкентской, 79 (Кировский р-н) 8/9, квартира на две стороны, планировка 2+1, балкон и лоджия, раздельный санузел, обычное состояние. Карман на две квартиры. Возможна ипотека, торг |
61 кв. м |
2,88 млн руб. |
Минимальны: в квартире один собственник, никто не прописан, документы готовы к продаже. |
|
3-комн. квартира на Волжском ш., 115а (Кировский р-н) 10/10, отличный ремонт, встроенная мебель, есть техэтаж |
90 кв. м |
5,7 млн руб. |
Квартира находится в залоге у банка, собственник выплачивает ипотечный кредит, к тому же планирует после продажи сразу улучшать жилищные условия и приобретать новое жилье |
