Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Ремонт за свой счет или коммерческий all inclusive?
Ремонт за свой счет или коммерческий all inclusive?

Ремонт за свой счет или коммерческий all inclusive?


Очевидно, что в сегменте вторичного жилья качественный и свежий ремонт по-прежнему является мощным фактором ценообразования. Как наличие внутренней отделки влияет на цену в сегменте коммерческой «вторички»? И какая стратегия интереснее для покупателя или арендатора: найти помещение без ремонта или присмотреться к его аналогу, уже готовому к работе?
Сравним на практике: объекты-аналоги с ремонтом и без В офисном формате возьмем два офисных объекта площадью до 200 кв. м на ул. Ново-Садовой в Октябрьском районе. С точки зрения автомобильной доступности они расположены совсем рядом: помещение площадью 193 кв. м предлагается к аренде на ул. Ново-Садовой, 181, в непосредственной близости от Постникова оврага, а помещение площадью 160 кв. м - на ул. Ново-Садовой, 160д, в офисном центре рядом с отелем Ibis. Существенная разница состоит в том, что первая офисная площадь расположена на 1-м этаже жилого дома и оснащена отдельным входом, а вторая входит в состав современного офисного здания с собственной инфраструктурой - лифтами, паркингом и рецепцией. Еще одно важное отличие заключается в актуальном состоянии объектов: помещение во «встройке» требует ремонта, а офис в административном здании полностью готов к работе. Разница в цене существенна: офисную площадь в ОЦ можно арендовать по ставке 650 руб./кв. м, которую сегодня следует считать фактически верхней ценовой границей для помещений такого уровня и формата, в вот помещение на первом этаже жилого дома сдается существенно ниже - по ставке 300 руб./кв. м. Очевидно, что разница в цене почти в два раза возникает во многом из-за готовности одного помещения принять арендатора незамедлительно и из-за неготовности второго помещения это сделать.
В сегменте торговых помещений мы, наоборот, сосредоточились на небольших метражах и также нашли объекты для сравнения. На ул. Победы, 131 к аренде предлагается торговое помещение площадью 26 кв. м: арендная ставка составляет 650 руб./кв. м, но помещение требует ремонта. На время обустройства собственник готов предоставить арендные каникулы. Объектом для сравнения выступил объект на ул. Победы, 142. Площадь помещения составляет 22 кв. м, оно оснащено отдельным входом и имеет свободную планировку. Эта торговая площадь уже готова к работе, это сказывается на ставке, которая составляет 1000 руб./кв. м.
Редкие рыночные предложения без ремонта На самом деле найти коммерческую площадь без ремонта среди готовых помещений (дома на вторичном рынке или новостройки, сданные 5 и более лет назад) - задача непростая. Собственники привыкли к мысли, последовательно транслируемой экспертами рынка и самими арендаторами: самый верный шанс разместить бизнес на коммерческой площади - сделать там ремонт. Поэтому в большинстве объектов присутствует как минимум просто «современный ремонт» или «рабочее состояние», а как максимум - ремонт с приставкой «евро». Помещения без внутренней отделки в основном сосредоточены в недавних новостройках или возводимых объектах - безусловно, ставки и цены на них ниже, чем в уже эксплуатируемых и заселенных домах.
Насколько выгодно арендовать площадь без ремонта и приводить ее в соответствие с задачами бизнеса самостоятельно? На этот вопрос, как говорят, эксперты рынка, арендатор должен ответить сам, универсального рецепта здесь сегодня нет. Если взглянуть на объекты без ремонта в экспозиции и попытаться найти подобные им предложения с внутренней отделкой, то разница в цене будет ощутима, но далеко не всегда она будет связана лишь с наличием или отсутствием ремонта. Так, рыночная практика показывает, что довольно часто собственники ищут арендаторов на помещения без ремонта в цокольных этажах или ветхих домах. Причина проста: спрос на эти объекты очень специфичный (он и в лучшие времена не был впечатляющим), поэтому порой ремонтировать такой объект попросту нерентабельно. В ожидании арендатора такое помещение может простоять месяцы и годы, а сделанный ремонт от этого лучше и свежее не станет. Вторая крупная категория помещений, которые часто можно встретить без ремонта, - это объекты большого метража, особенно если у собственника нет внятной стратегии по позиционированию и возможному использованию такого объекта. Ремонт таких площадей требует объемных вложений, а перспектива реализации подчас бывает весьма размытой.
В целом же, рассчитать предстоящие затраты на ремонт современный арендатор может без труда: достаточно узнать об условиях аренды, которые предлагает собственник (будут ли арендные каникулы или снижение ставки на время ремонта, а возможно, собственник захочет частично взять на себя расходы по отделке помещения). А затем сопоставить примерную сумму затрат на ремонт с арендной ставкой, по которой предлагается помещение. Следующий «слой» сравнения - с объектами аналогичных метражей и характеристик, которые предлагаются уже с ремонтом. А дальше делать выводы: стоит ли помещение временных и материальных затрат, которые повлечет аренда не готовой к работе площади.

Актуальная экспозиция коммерческих помещений с ремонтом и без него (июль, 2016 г.)
Описание объекта Арендная ставка/ стоимость Описание аналога Арендная ставка/ стоимость
АРЕНДА
Офисное помещение на ул. Ново-Садовой, 181 (Октябрьский р-н)
1-й этаж жилого дома, отдельный вход, 7 кабинетов, касса, комната для персонала. Возможна перепланировка под арендатора. Нужен косметический ремонт и уборка. Парковка перед офисом
Общая площадь: 193 кв. м
300 руб./кв. м Офисное помещение на ул. Ново-Садовой, 160д (Октябрьский р-н)
Помещение в ОЦ, 1-я линия, все коммуникации, качественный ремонт. Паркинг на цокольном этаже
Общая площадь: 160 кв. м
650 руб./кв. м
Торговое помещение на ул. Победы, 131 (Кировский р-н)
Все коммуникации, 1-я линия, арендные каникулы на время ремонта и обустройства
Общая площадь: 26 кв. м
650 руб./кв. м Торговое помещение на ул. Победы, 142 (Кировский р-н)
Отдельный вход, 1-й этаж, свободная планировка, ремонт, отдельный санузел
Общая площадь: 22 кв. м
1000 руб./кв. м
ПРОДАЖА
Офисное помещение на ул. Мяги, 24а (Железнодорожный р-н)
2 отдельных входа, высота потолков 3,4 м, свободная планировка, черновая отделка
Общая площадь: 218,6 кв. м
8,3 млн руб. (38 тыс. руб./кв. м) Офисное помещение на ул. Мяги, 24а (Железнодорожный р-н)
Отдельный вход, кабинетная система, качественный ремонт, все коммуникации, санузел.
Общая площадь: 240,5 кв. м
11,8 млн руб. (49 тыc. руб./кв. м)
Торговое помещение на пр. Металлургов, 83 (Кировский р-н)
1-я линия, отдельный вход, удобная планировка. Торговый зал, склад, санузел. 3 входа, все коммуникации, требуется косметический ремонт
Общая площадь: 57,6 кв. м
5 млн руб. (86,8 тыс. руб./кв. м) Торговое помещение на пр. Металлургов (Кировский р-н)
Отдельный вход, свободная планировка, качественный ремонт. Все коммуникации
Общая площадь: 51 кв. м
5,65 млн руб. (110,8 тыс. руб./кв. м)


Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Чтобы увидеть, как локация может влиять на цену жилья, можно обратиться к  актуальной эксп...
10.10
Как выглядят самые доступные предложения на городских просеках?
10.10
Коммерческий потенциал улицы Победы неминуемо сдувается, уверены скептики.
09.10