Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Выбираем квартиру: стратегия разумной экономии
Выбираем квартиру: стратегия разумной экономии

Выбираем квартиру: стратегия разумной экономии


«А если нет разницы, зачем платить больше?» - вопрошали герои одной популярной рекламы несколько лет назад. На рынке жилья такие прецеденты тоже не редкость: два (или более) объекта, схожие по основным параметрам, предлагаются к продаже с заметной разницей в цене. Основанием для такого позиционирования могут быть как объективные, так и субъективные факторы, однако будущий покупатель всегда может сравнить аналоги между собой и выбрать собственную стратегию: сэкономить или переплатить.
Квартира в новостройке: экономим за счет этажа В сегменте первичного и вторичного жилья тонкости ценообразования свои, и любой покупатель, который хоть раз выбирал между двумя аналогичными квартирами в одном и том же доме, наверняка обращал на это внимание. Так, если мы имеем дело с двумя квартирами идентичной планировки и площади внутри одного и того же строящегося жилого комплекса, то в большинстве случаев на формирование цены предложения будет оказывать влияние этаж. В центральных районах города эта зависимость более очевидна, однако в найденных нами рыночных примерах отличаются по цене квартиры на разных этажах и в жилых комплексах, расположенных в спальных и окраинных районах города. Другое дело, что разница между первым и остальными этажами для многих потенциальных покупателей ощутима, а вот формальной разницы между, скажем, третьим и четвертым фактически нет. Тем не менее, во многих случаях ценники на такие предложения оказываются разными.
Например, в жилом комплексе «Квартал Новый» на 18 км Московского шоссе «однушка» на 1-м этаже предлагается по цене 40 тыс. руб./кв. м, а на втором – за 42 тыс. руб./кв. м. Если потенциальному покупателю не принципиально размещение на нижнем этаже новостройки, то у него есть неплохая возможность сэкономить почти 100 тысяч рублей на покупке квартиры. Покупатели могут возразить, что первые этажи ЖК – особая «территория», и цены на них стабильно ниже, чем на все остальные, включая второй этаж. Это действительно так, но в актуальной экспозиции новостроек немало примеров, когда разница буквально в один этаж влечет заметную разницу в цене. Так, 2-комнатная квартира площадью 70,89 кв. м на 10-м этаже ЖК «Александровский двор» стоит 55 тыс. руб./кв. м, а этажом выше такую же квартиру можно купить за 56 тыс. руб./кв. м. Существенных видовых различий между проживанием на 10-м и 11-м этаже объективно нет, так что «бережливый» покупатель вполне может сэкономить на приобретении жилья свыше 70 тыс. руб. Более заметные различия в цене демонстрируют «двушки» в жилом комплексе «Ильинская Плаза»: одинаковые квартиры площадью 80,75 кв. м предлагаются с разницей в стоимости свыше 500 тыс. руб. Более доступный вариант расположен на 4-м этаже, более дорогой – на 5-м этаже в той же секции.


Квартира

Если мы имеем дело с двумя квартирами идентичной планировки и площади внутри одного и того же строящегося жилого комплекса, то в большинстве случаев на формирование цены предложения будет оказывать влияние этаж
Еще более ощутимой ценовая разница между квартирами со схожими характеристиками на соседних этажах становится в сегменте жилья больших метражей, расположенного в центральных районах города. В качестве примера – попавший в таблицу дом на ул. С. Разина. Впрочем, и для окраинных предложений существенное расхождение в стоимости больших квартир актуально: например, характерно оно для двух «трешек» в ЖК «Сокольи горы» в пос. Управленческий.


Переплата за ценовые ожидания собственника В сегменте вторичного жилья ситуацией с расхождением аналогов в стоимости давно никого не удивишь: в этом сегменте рынка традиционно сталкиваются различные амбиции и стратегии собственников, к тому же сами объекты никогда не похожи стопроцентно даже в типовом жилье советской планировки. Впрочем, это все дает покупателю возможность самостоятельно выбирать, хочет ли он переплачивать за ремонт, узаконенную перепланировку, застекленные балконы и лоджии или просто за вид во двор. Так, две фактически идентичные «однушки» в новом доме на ул. Мичурина, 149 продаются по цене с разницей в 100 тыс. руб. Обе имеют площадь 40 кв. м, в обеих недавно сделан ремонт, разница лишь в том, что более дорогое предложение реализуется со встроенной мебелью и расположено на 6-м этаже (более доступная квартира – на 9-м).
Более заметные ценовые различия можно встретить в сегменте усовершенствованных «хрущевок» или «сталинок». Скажем, если в одном и том же доме продается «классическая» квартира такой планировки и ее обновленный вариант (с организованными раздельными комнатами, новыми перегородками или кухней-гостиной), то вариант с узаконенной перепланировкой закономерно будет дороже. Однако большой вопрос, насколько покупателю, планирующему приобретение квартиры в доме советских годов постройки, важен факт наличия перепланировки. А если по соседству будет предлагаться вариант не худшего качества, но без перепланировки и по более доступной цене, то вовсе не удивительно, если в итоге покупатель предпочтет именно его. В качестве примера приведем две «двушки» на пр. Кирова, 237: одна расположена на 2-м этаже и предлагается в хорошем жилом состоянии, вторая находится этажом выше и помимо хорошего состояния может похвастаться еще и перепланировкой. Разница в стоимости – 400 тыс. руб. Даже если покупатель более дешевого аналога захочет также перепланировать пространство своей квартиры, он в эти 400 тысяч вполне уложится, так зачем переплачивать на стартовом этапе, к тому же если наличие узаконенной перепланировки является приятным бонусом, но не обязательным требованием?

Переезд
Если в одном и том же доме продается «классическая» квартира и ее обновленный вариант (с раздельными комнатами, перегородками или кухней-гостиной), то вариант с узаконенной перепланировкой будет дороже
Конечно, случается, что разница в цене между идентичными объектами вторичного рынка оказывается почти несущественной. Зачастую это бывает характерно для жилья в черновой отделке: например, «трешки» почти одинаковой площади в черновой отделке и свободной планировке на ул. Чкалова, 72 можно купить с незначительной разницей в цене – всего в 20 тыс. руб. Зато стоит обе квартиры отремонтировать – и разница в стоимости заметно возрастет. Эту тенденцию уже неоднократно доказывали многие объекты рынка, особенно расположенные в центральной части города.

Советы будущим собственникам от «бывалых» Среди всех советов, которые дают покупателям жилья эксперты и участники рынка недвижимости со стажем, можно выделить пять универсальных рекомендаций:
Четко формулируем запрос Если у покупателя пока не сложилась подробная модель будущей квартиры с набором параметров и деталей, процесс поиска жилья может затянуться. Чтобы не смотреть все подряд и не тратить время на бесцельные поиски, стоит составить максимально подробное описание квартиры мечты. В идеале – проранжировать эти требования по степени важности, выделив то, чем можно пожертвовать, а чем – недопустимо.
Четко определить бюджет и следовать ему «Очароваться» квартирой, которая стоит на несколько сотен тысяч дороже намеченной суммы, легко, особенно если продавец будет убедительным, а ремонт или планировка – действительно удачными. Однако следует помнить: дополнительные траты после покупки жилья все равно возникнут, но если общий ценник тоже вырастет, все это ощутимо ударит по карману и может увеличить общую кредитную нагрузку.
Не поленитесь посмотреть квартиру несколько раз Важно выработать стратегию «золотой середины»: с первого просмотра решаются на покупку жилья либо опытные, либо уверенные в себе и своем выборе покупатели. Всем сомневающимся лучше посетить квартиру 2-3 раза, а в один из визитов захватить специалиста по ремонту и отделке – его мнение может повлиять на конечную стоимость «вторички». Однако устраивать экскурсии в понравившееся жилье точно не стоит – это не пойдет на пользу ни покупательскому восприятию, ни его взаимоотношениям с продавцом.
Пообщайтесь с соседями, оцените прилегающую территорию Жилье не заканчивается входной дверью – в современных многоквартирных домах это действительно так. Чтобы получить разные мнения о подъезде, доме, управляющей компании и самих жильцах, нужно просто пообщаться с несколькими из них. В конце концов, собственник в продаваемой квартире может не проживать уже давно и актуальной информацией поделиться не сможет.
Не спешите Не стоит забывать, что за красивым словосочетанием «рынок покупателя» сегодня скрывается истина. Вариант, что квартира может «уйти» из-под носа, может случиться лишь с квартирами дефицитных планировок от застройщика или с жильем по сверхвыгодной цене от собственника. Во всех остальных случаях у покупателя точно есть около недели, а то и больше, чтобы взвесить все за и против предстоящей покупки.


Актуальная экспозиция жилья со схожими качественными характеристиками (июль, 2016 г.)

Описание объекта Стоимость Описание аналога Стоимость
НОВОСТРОЙКИ
1-комн. квартира в ЖК «Квартал Новый» на 18 км Московского ш. (Кировский р-н)
Застройщик: «Град»
Ввод в эксплуатацию: III квартал 2017 г.
4-я секция, 1-й этаж
Общая площадь: 46,55 кв. м
1,862 млн руб. (40 тыс. руб./кв. м) 1-комн. квартира в ЖК «Квартал Новый» на 18 км Московского ш. (Кировский р-н)
Застройщик: «Град»
Ввод в эксплуатацию: III квартал 2017 г.
4-я секция, 2-й этаж
Общая площадь: 46,58 кв. м
1 956 360 руб. (42 тыс. руб./кв. м)
1-комн. квартира в ЖК «Фаворит» в границах пр. Кирова, Московского ш., ул. Губанова (Промышленный р-н)
Застройщик: «Новый ДОН»
Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2016 г.
5-я секция, 2-й этаж
Общая площадь: 43,49 кв. м
2 174 500 руб. (50 тыс. руб./кв. м) 1-комн. квартира в ЖК «Фаворит» в границах пр. Кирова, Московского ш., ул. Губанова (Промышленный р-н)
Застройщик: «Новый ДОН»
Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2016 г.
5-я секция, 3-й этаж
Общая площадь: 41,2 кв. м
2 142 400 руб. (52 тыс. руб./кв. м)
2-комн. квартира в ЖК «Ильинская Плаза» в границах ул. Арцыбушевской, Маяковского, Буянова и Чкалова
Застройщик: «Новый Город»
Ввод в эксплуатацию: июль 2017 г.
1-я секция, 4-й этаж
Общая площадь: 80,75 кв. м
4 037 500 руб. (50 тыс. руб./кв. м) 2-комн. квартира в ЖК «Ильинская Плаза» в границах ул. Арцыбушевской, Маяковского, Буянова и Чкалова
Застройщик: «Новый Город»
Ввод в эксплуатацию: июль 2017 г.
1-я секция, 5-й этаж
Общая площадь: 80,75 кв. м
4 602 750 руб. (57 тыс. руб./кв. м)
2-комн. квартира в ЖК «Александровский двор» на ул. Рабочей
Застройщик: «Запад»
Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2018 г.
10-й этаж
Общая площадь: 70,89 кв. м
3 898 950 руб. (55 тыс. руб./кв. м) 2-комн. квартира в ЖК «Александровский двор» на ул. Рабочей
Застройщик: «Запад»
Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2018 г.
11-й этаж
Общая площадь: 70,89 кв. м
3 969 840 руб. (56 тыс. руб./кв. м)
3-комн. квартира в доме на ул. С. Разина (Самарский р-н)
Застройщик: «Новый ДОН»
Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2016 г.
3-й этаж, 1-я секция
Общая площадь: 100,6 кв. м
8,048 млн руб. (80 тыс. руб./кв. м) 3-комн. квартира в доме на ул. С. Разина
Застройщик: «Новый ДОН»
Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2016 г.
4-й этаж, 1-я секция
Общая площадь: 100,5 кв. м
9,045 млн руб. (90 тыс. руб./кв. м)
3-комн. квартира в ЖК «Сокольи горы» на ул. Солдатской/ Парижской Коммуны, 20 (Красноглинский р-н)
Застройщик: «Самара-Базис»
2-я секция, 3-й этаж
Общая площадь: 115,9 кв. м
4 017 668 руб. (34650 руб./кв. м) 3-комн. квартира в ЖК «Сокольи горы» на ул. Солдатской/ Парижской Коммуны, 20 (Красноглинский р-н)
Застройщик: «Самара-Базис»
2-я секция, 5-й этаж
Общая площадь: 115,9 кв. м
4 800 330 руб. (41,4 тыс. руб./кв. м)
ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ
1-комн. квартира на ул. Мичурина, 149 (Октябрьский р-н)
6/13, новый ремонт, встроенная мебель, техника, застекленная лоджия
Общая площадь: 40 кв. м
3,2 млн руб. 1-комн. квартира на ул. Мичурина, 149 (Октябрьский р-н)
9/13, свежий ремонт, лоджия, окна во двор
Общая площадь: 40 кв. м
3,1 млн руб.
1-комн. квартира на пр. Масленникова, 14 (Октябрьский р-н)
2/5, капитальный ремонт (замена труб и проводки, пластиковые окна, ламинат), окна во двор
Общая площадь: 30 кв. м
2,05 млн руб. 1-комн. квартира на пр. Масленникова, 14 (Октябрьский р-н)
5/5, ремонт, хорошее состояние, пластиковые окна во двор
Общая площадь: 30 кв. м
2,3 млн руб.
2-комн. квартира на пр. Кирова, 237 (Кировский р-н)
2/5, раздельные комнаты, совмещенный санузел, хорошее состояние, пластиковые окна, новая колонка. Общая площадь: 45 кв. м
2,1 млн руб. 2-комн. квартира на пр. Кирова, 237 (Кировский р-н)
3/5, раздельные комнаты, хорошее состояние, совмещенный санузел. Перепланировка узаконена
Общая площадь: 42 кв. м
2,5 млн руб.
2-комн. квартира на ул. Владимирской, 37 (Железнодорожный р-н)
5/9, застекленная лоджия, раздельный санузел, жилое состояние
Общая площадь: 45 кв. м
2,82 млн руб. 2-комн. квартира на ул. Владимирской, 37 (Железнодорожный р-н)
7/9, застекленная лоджия, раздельный санузел, хорошее состояние
Общая площадь: 45 кв. м
3,3 млн руб.
3-комн. квартира на ул. Чкалова, 72 (Ленинский р-н)
7/8, черновая отделка, свободная планировка, квартира на две стороны
Общая площадь: 149 кв. м
9,9 млн руб. 3-комн. квартира на ул. Чкалова, 72 (Ленинский р-н)
8/8, черновая отделка, свободная планировка
Общая площадь: 152 кв. м
9,88 млн руб.
3-комн. квартира на ул. Сов. Армии, 203 (Октябрьский р-н)
13/16, утепленные и застекленные балкон и лоджия, ремонт, встроенная мебель, теплые полы
Общая площадь: 97 кв. м
7,1 млн руб. 3-комн. квартира на ул. Сов. Армии, 203 (Октябрьский р-н)
15/16, отличный ремонт, встроенная мебель, теплые полы, планировка на 2 стороны
Общая площадь: 93 кв. м
8,35 млн руб.
 

Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Чтобы увидеть, как локация может влиять на цену жилья, можно обратиться к  актуальной эксп...
10.10
Как выглядят самые доступные предложения на городских просеках?
10.10
Коммерческий потенциал улицы Победы неминуемо сдувается, уверены скептики.
09.10