Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

«Живой» формат на рынке новостроек
«Живой» формат на рынке новостроек

«Живой» формат на рынке новостроек


Именно квартиры-студии в современных многоэтажных домах эксперты рынка и сами покупатели жилья назвали одним из самых востребованных товаров на рынке недвижимости за последние полгода. У этого факта есть два простых подтверждения: в актуальной экспозиции квартиры-студии малочисленны (у застройщиков их разбирают столь же активно, как и у частных продавцов), а также за прошедший год жилье студийной планировки сразу в нескольких строительных проектах продемонстрировало устойчивый тренд по росту цен.
Студии как максимально доступное жилье В том, что студийный формат жилья на рынке современной недвижимости является однозначно «живым» и популярным, можно убедиться, лишь взглянув на рыночную экспозицию. Квартир-студий на рынке немного: во-первых, они запроектированы далеко не во всех современных строительных проектах, а во-вторых, в тех жилых комплексах, где изначально предусмотрен этот формат жилья, именно студии по традиции разбирают быстрее всего, наряду с классическими «однушками». Причем если полтора-два года назад сами девелоперы презентовали квартиры-студии как объекты, перспективные для частного инвестирования (либо для последующей сдачи в аренду студентам и приезжим, либо в качестве «дальновидной» инвестиции для подрастающих детей), то сейчас студии в ЖК все чаще позиционируются как жилье для себя. В первую очередь, это жилье доступно – за счет минимально возможной площади относительно всей квартирографии жилого комплекса. Этим и руководствуются многие потенциальные покупатели квартир-студий – молодые люди и пары без детей, для которых студия является первым жильем, и все те же частные инвесторы, которые приобретают такие объекты для детей и других родственников. Примеры квартир-студий, исчезнувших из экспозиции за последний год, - это объекты в ЖК «Желябово.РФ»: весной-летом прошлого года в строящихся секциях комплекса можно было приобрести студию площадью 32 кв. м по цене от 1,9 млн руб., а на момент написания этого обзора на рынке не удалось встретить ни одного «студийного» предложения ни от застройщика, ни от перепродающих объект собственников. Фактически «ушли» квартиры-студии в ЖК «Олимпия Парк», ЖК «Арго» и «Современник»: еще год назад их оставалось немного, а сейчас объем предложения сократился до единичных объектов.


Динамика экспозиции Из строительных проектов, пополнивших общерыночную экспозицию квартир-студий относительно недавно, можно отметить вторую очередь ЖК «Дом у Космопорта» со студиями площадью 36 кв. м и ЖК «Фрегат» с объектами студийной планировки площадью 39,9 кв. м. Студии самой маленькой площади (30 кв. м и меньше – 25-26 кв. м) сегодня можно найти в ЖК «Солнечная долина», «Олимпия Парк» и «Арго». Самая просторная студия, как и год назад, обнаружена в уже сданном жилом комплексе «Современник».

Жилая недвижимость
Квартир-студий на рынке немного: они запроектированы далеко не во всех современных строительных проектах

Чтобы удостовериться, что квартиры-студии от самарских застройщиков – это товар, динамичный в своем ценообразовании, мы сравнили стоимость доступных покупателям объектов этого формата образца апреля 2015 года и актуальные цены на студии. Так, если тогда квартиру-студию в ЖК «Олимпия Парк» можно было приобрести по цене от 1,26 млн руб., то сегодня стартовая стоимость на оставшиеся в продаже объекты этой планировки начинается с 1,43 млн руб. Получается, что «студийный» квадратный метр в этом строительном проекте подорожал с 42 до 47,7 тыс. руб./кв. м. Еще один пример – вторая очередь жилого комплекса «Дом у Космопорта», продажи в которой открылись к концу прошлого года: с тех пор стартовая стоимость студий в новостройке выросла с 1,6 до 1,9 млн руб. А вот квартиры-студии в уже реализованных строительных проектах удерживают цены как единичные объекты, оставшиеся в экспозиции: таковы, например, объекты в ЖК «Арго» и «Современник». Этих студий в черновой отделке на рынке осталось совсем немного, и приобрести их можно по «зафиксированной» еще 4-6 месяцев назад цене от подрядчиков или собственников по переуступке.
В целом же, самарские студии продолжают оставаться в ценовом пределе доступного жилья – до 2 млн руб. Располагая такой суммой, можно купить квартиру в Промышленном, Железнодорожном или Октябрьском районах, и по своим качественным характеристикам это жилье будет относиться к эконом- или комфорт-сегменту. Исключение составляет все тот же жилой комплекс «Современник» - хотя, строго говоря, и студийные объекты там позиционируются как «однушки» свободной планировки. Самое дешевое предложение – студия в ЖК «Солнечная долина», в котором в очередной раз сдвинулись сроки ввода в эксплуатацию (теперь на середину следующего года), а вместе с ними – и стартовая цена квартиры площадью 26 кв. м.


Типично студийные планировки Основная масса предложений в сегменте квартир-студий сосредоточена вокруг площади в 30 кв. м. На этом метраже в современных студиях размещаются жилая комната – возможно, с выделенной и немного обособленной кухонной зоной, совмещенный санузел, прихожая. Почти во всех предлагаемых вариантах есть балкон или лоджия, исключение составляет самая маленькая из представленных квартира-студия площадью 26 кв. м в ЖК «Солнечная долина». В ряде случаев компактность студии предполагает и компактность лоджии: так, в ЖК «Дом у Космопорта» площадь студий с учетом лоджии составляет 35 кв. м, а без нее – 32 кв. м. Впрочем, в ЖК «Изумрудный» можно приобрести квартиру-студию с лоджией более вместительных габаритов – 7,45 кв. м. Аналогичным образом варьируются площади прихожих – в среднем от 2,5 до 6 кв. м.  Площади санузлов в студиях закономерно небольшие: в представленных ниже вариантах они варьируются в среднем от 3 до 5 кв. м. Это еще одно общее планировочное решение, абсолютно логичное в жилье подобного типа.
Жилые комнаты в предлагаемых к продаже объектах имеют либо четкую прямоугольную (квадратную) форму, либо по своей конфигурации похожи на букву Г. Первый вариант – классический пример, в котором легко выделить зоны по своему желанию, пространство никак этому не препятствует. Второй вариант актуален для студий с уже выделенной кухонной или спальной зонами, для кого-то он окажется более удобным как уже готовое интерьерное решение, кто-то такой планировке предпочтет «чистую геометрию» прямоугольной комнаты. Пример планировки с уже выделенной спальной зоной – квартира в ЖК «Солнечная долина», похожим образом выглядит жилая комната в квартире-студии в ЖК «Изумрудный» (8-й этап строительства). Примеры прямоугольных жилых комнат можно найти в жилых комплексах «Арго» и «Олимпия Парк». 

Актуальная экспозиция квартир-студий в Самаре (июль, 2016 г.)
Описание объекта Общая площадь Стоимость в апреле 2015 г. Актуальная стоимость
ЖК «Фрегат» на ул. Гаражной (Октябрьский р-н)
Застройщик: «Альянс Менеджмент»
Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2017 г.
39,9 кв. м - 1,75 млн руб.
ЖК «Дом у Космопорта» на ул. И. Булкина/ Дыбенко (Советский р-н)
2-я очередь
Застройщик: «РСУ-10»
Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2017 г.
36 кв. м От 1,6 млн руб. (декабрь 2015 г.) 1,9 млн руб.
ЖК «Изумрудный» на 5-й просеке/ ул. Солнечной (Промышленный р-н)
8-й и 9-й этапы строительства
Застройщик: «ПромТехСтейт»
Ввод в эксплуатацию: I квартал 2016 г. (8-й этап), ноябрь 2016 г. (9-й этап)
34,5 – 36 кв. м (8-й этап);
35-40 кв. м (9-й этап).

В продаже осталось 4 квартиры, одна из них по переуступке
От 1,8 млн руб. – 8-й этап;
От 1,65 млн руб. – 9-й этап
8-й этап:
1,85 млн руб. (по переуступке);
9-й этап:
1,95 – 2 млн руб.



ЖК «Желябово.РФ» на ул. Новожелябовской (Железнодорожный р-н)
Застройщик: «Древо»
Ввод в эксплуатацию: осень 2016 г. 
32 кв. м  От 1,9 млн руб.  Предложений от застройщика или собственников нет
ЖК «Олимпия Парк» на ул. Ташкентской/ Тополей (Кировский р-н)
Генподрядчик: «Стройресурс»
Инвестор: «Бизнес-Гарант»
Ввод в эксплуатацию: III квартал 2017 г. 
30 кв. м  От 1,26 млн руб.  От 1,43 млн руб.
ЖК «Солнечная долина» между пос. Петра-Дубрава и Стройкерамика (Волжский р-н)
Первый этап строительства
Застройщик: «Новый Город»
Ввод в эксплуатацию: середина 2017 г.
26 кв. м От 913 тыс. руб. 900 тыс. руб.

ЖК «Арго» в границах ул. Ново-Садовой, Врубеля и Кольцевой (Октябрьский р-н)
Генподрядчик: «Стройресурс»
Инвестор: «Бизнес-Гарант»
Ввод в эксплуатацию: I квартал 2016 г. 
30,96 – 31,17 кв. м  2 млн руб.  От 1,99 млн руб.
ЖК «Современник» на ул. Сов. Армии (Октябрьский р-н)
Застройщик: «Спектр недвижимости»
Дом введен в эксплуатацию
54 кв. м  3,3 млн руб.  От 3,1 млн руб.


Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Чтобы увидеть, как локация может влиять на цену жилья, можно обратиться к  актуальной эксп...
10.10
Как выглядят самые доступные предложения на городских просеках?
10.10
Коммерческий потенциал улицы Победы неминуемо сдувается, уверены скептики.
09.10