Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Полугодовая стагнация
Полугодовая стагнация

Полугодовая стагнация


На самом деле с определением временных промежутков многие эксперты и участники рынка поступают более смело, определяя период глобального затишья как основной рыночный тренд, который не сдает своих позиций уже второй год. Но так как мы оцениваем наиболее заметные векторы движения покупателей и арендаторов за последние шесть месяцев, то и общая стагнация имеет такие временные рамки. Безусловно, с исключениями: с внезапными ценовыми скачками и ожидаемыми падениями, а также с процессами перераспределения спроса между федеральными и региональными игроками рынка. Для многих участников рынка коммерческой недвижимости города отсутствие плохих новостей – уже хорошая новость. Так и есть: падения средних цен и ставок на нежилые помещения за последние полгода не произошло, а весь период сменялся плавными временными отрезками оживления и спада. Например, сейчас – общий период снижения активности, но экспертов он не пугает: рынок коммерческой недвижимости все же сохраняет сезонную специфику и на первые летние месяцы несколько сбавляет интенсивность взаимодействия между игроками. Сенсаций не было – ни хороших, ни плохих – так, в целом, характеризуют завершающийся период профессионалы в коммерческом сегменте недвижимости. Из наиболее заметных трендов – активизация местных арендаторов из разных сфер, которые занимают площади, на которых ранее работали федеральные игроки или «сетевики». Этот процесс можно наблюдать и в стрит-ритейле, и в торговых центрах, где градус терпимости к этим участникам рынка заметно потеплел. Оптимизация занимаемых площадей, ротация по-прежнему происходят, однако, судя по всему, не столь активно: все, кто хотел переехать на более компактную площадь, уже сделали это, а все, кто не смог приспособиться к новым условиям, уже приостановили или свернули деятельность.
Инвесторскую активность и активность собственников эксперты также оценивают как весьма сдержанную, выжидательная позиция и «ленивый» поиск по-прежнему задают тон этой части рынка. Именно поведение собственников коммерческих площадей нам показалось интересным проанализировать: для этого мы отобрали несколько объектов, которые находятся в экспозиции не менее полугода, и сравнили, как изменились ценовые аппетиты и условия собственников, которые их реализуют. Да и вообще, сам факт нахождения на рынке более шести месяцев, как правило, является весьма красноречивым: по какой-то причине или ряду факторов объект не заинтересовал потенциальных покупателей или арендаторов.
Итак, если оценивать коммерческие площади, предлагаемые в аренду, то среди собственников «застоявшихся» помещений лидируют две стратегии: сохранение ставки на прежнем уровне и ее небольшая коррекция в меньшую сторону. Удерживаются ставки на востребованных участках, в зонах современной жилой застройки, в локациях, приближенных к деловому центру города. Примеры попали в сводную таблицу: это помещения на ул. Ерошевского, пр. Масленникова – их ставки довольно типичны для этих локаций, поэтому просто отсутствие спроса не стало для собственников основанием для снижения. Охотнее «двигаются» владельцы помещений в спальных районах города (помещение на ул. Калинина в таблице ниже) или владельцы нетипичных для стрит-ритейла объектов (помещение на ул. Осипенко, расположенное на 2-ом этаже).
В сегменте торговли в основном царит та же ценовая стагнация: собственников, как правило, не смущает, что по предложенной полгода (или ранее) цене к ним не идет покупатель. В результате цена остается на месте, а то и вовсе демонстрирует странные, внешне ничем не обоснованные скачки вверх, как в помещении на ул. Гагарина, 42, которое за полгода подорожало почти на миллион – просто потому, что представляет собой классический объект на классической улице стрит-ритейла.




Сергей Бей
Сергей Бей
Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»

«Анализируя динамику рынка в первом полугодии, можно сказать, что глобально в структур цен и ставок изменений не было. Сегодня арендаторы и покупатели имеют дело примерно с теми же ценами, которые были актуальны в начале года. С точки зрения спроса тоже все ровно. Сейчас на рынке присутствует традиционный сезонный спад покупательской и арендаторской активности, но если оценивать приоритеты участников рынка, то они также остались прежними. Наиболее востребованы торговые площади со стабильными арендаторами, желательно федерального масштаба. Из отдельных локаций предсказуемо пользуются спросом многие районы современной застройки - например, «Кошелев-проект». Из отдельных тенденций я бы ещё отметил активизацию на рынке представителей малого бизнеса: на фоне уменьшения спроса со стороны сетевых и федеральных компаний роль этих собственников бизнеса как участников рынка возросла. 


Коммерческая недвижимость со сроком экспозиции не менее полугода (июнь, 2016 г.)

Описание объекта Общая площадь Стоимость в конце 2015 – начале 2016 гг. Актуальная стоимость
АРЕНДА
Офисное помещение на ул. Ерошевского, 22 (Октябрьский р-н)
Отдельный вход, все коммуникации, система кондиционирования и пожарно-охранная сигнализация. Ремонт, межкомнатные перегородки, кабинетная система. Перед зданием парковка
41 кв. м 650 руб./кв. м 650 руб./кв. м
Универсальное помещение на ул. Калинина, 14 (Промышленный р-н)
6 комнат и санузел. Помимо основного входа есть запасной выход в подъезд, перед зданием есть место для парковки. Все коммуникации
135,7 кв. м 500 руб./кв. м 440 руб./кв. м
Универсальное помещение на ул. Гагарина, 6
1-я линия, отдельный вход, утепленный фасад, свободная планировка, ремонт
42 кв. м 950 руб./кв. м 850 руб./кв. м
Универсальное помещение на ул. Осипенко, 3
2-й этаж, 1-я линия, вход по парадной лестнице. Ремонт, все коммуникации, санузел
149 кв. м 698 руб./кв. м 450 руб./кв. м
Торговое помещение на пр. Масленникова, 14
Отдельный вход, новый ремонт, все коммуникации
45 кв. м 1100 тыс. руб./кв. м 1100 тыс. руб./кв. м
ПРОДАЖА
Офисное помещение на ул. Алма-Атинской (Кировский р-н)
Здание с РЭО ГИБДД, 1-й этаж 9-этажного дома. Состоит из трех объединенных коридором квартир. В помещение есть вход как со двора, так и общий - из подъезда
132 кв. м 4,8 млн руб. (36,4 тыс. руб./кв. м ) 4,8 млн руб. (36,4 тыс. руб./кв. м )
Торговое помещение на пр. Масленникова, 6
Отдельный вход, все коммуникации, действующий арендатор
40 кв. м 4,3 млн руб. (107,5 тыс. руб./кв. м) 4,3 млн руб. (107,5 тыс. руб./кв. м)
Универсальное помещение на ул. Гагарина, 42
1-я линия, отдельный вход, свободная планировка, ремонт
46 кв. м 6 млн руб. (130,4 тыс. руб./кв. м) 7,25 млн руб. (157,6 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на ул. Гагарина, 86
1-я линия, свободная планировка, коммуникации
33 кв. м 4,15 млн руб. (125,7 тыс. руб./кв. м) 4,15 млн руб. (125,7 тыс. руб./кв. м)





Ирина Семенюк
Ирина Семенюк Председатель правления ГК «Камертон»

«В отличие от прошлого года, который ознаменовался для рынка коммерческой недвижимости неприятными катаклизмами в виде снижения цен и оттока арендаторов, первое полугодие 2016 года оказалось на удивление ровным. Цены, в среднем, остаются на прежнем уровне, новые арендаторы приходят на коммерческие площади, инвесторы ждут интересных объектов, чтобы вложить свои средства. Не могу сказать, что заметно снизились арендные ставки на «встройку», особенно если речь идёт о качественных предложениях на золотых перекрёстках. На второй линии в стрит-ритейле обвала также не случилось, хоть заметные колебания в прошлом году не обошли этот сегмент стороной. Да и в торговых центрах ситуация выровнялась: на место ушедших в прошлом году сетевых ритейлеров пришли региональные игроки. 
Объем предложений на рынке пополнился за счет существенного количества бывших банковских помещений, попавших в экспозицию по причине закрытия финансовых организаций или оптимизации занимаемых ими площадей. Эти объекты активно участвуют в торгах, цены на многие из них продолжают снижаться, но потенциальные покупатели все равно не выстраиваются за ними в очередь по простой причине. Найти арендатора из числа банков на эти площади сегодня непросто, а чтобы использовать их под другие цели, придётся форматировать имеющуюся планировку с кассовым узлом, что само по себе является очень дорогостоящим мероприятием. 
В целом, инвесторские настроения остались неизменными: потенциальные покупатели ждут интересных предложений и готовы в них вкладываться, но, с другой стороны, собственники не спешат расставаться с привлекательными объектами. Поэтому общее настроение ожидания сегодня свойственно всему рынку сейчас: многие участники рынка успокоились, оптимистично настроенные ждут позитивных изменений во втором полугодии». 

Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Чтобы увидеть, как локация может влиять на цену жилья, можно обратиться к  актуальной эксп...
10.10
Как выглядят самые доступные предложения на городских просеках?
10.10
Коммерческий потенциал улицы Победы неминуемо сдувается, уверены скептики.
09.10