Полугодовая стагнация

На самом деле с определением временных промежутков многие эксперты и участники рынка поступают более смело, определяя период глобального затишья как основной рыночный тренд, который не сдает своих позиций уже второй год. Но так как мы оцениваем наиболее заметные векторы движения покупателей и арендаторов за последние шесть месяцев, то и общая стагнация имеет такие временные рамки. Безусловно, с исключениями: с внезапными ценовыми скачками и ожидаемыми падениями, а также с процессами перераспределения спроса между федеральными и региональными игроками рынка. Для многих участников рынка коммерческой недвижимости города отсутствие плохих новостей – уже хорошая новость. Так и есть: падения средних цен и ставок на нежилые помещения за последние полгода не произошло, а весь период сменялся плавными временными отрезками оживления и спада. Например, сейчас – общий период снижения активности, но экспертов он не пугает: рынок коммерческой недвижимости все же сохраняет сезонную специфику и на первые летние месяцы несколько сбавляет интенсивность взаимодействия между игроками. Сенсаций не было – ни хороших, ни плохих – так, в целом, характеризуют завершающийся период профессионалы в коммерческом сегменте недвижимости. Из наиболее заметных трендов – активизация местных арендаторов из разных сфер, которые занимают площади, на которых ранее работали федеральные игроки или «сетевики». Этот процесс можно наблюдать и в стрит-ритейле, и в торговых центрах, где градус терпимости к этим участникам рынка заметно потеплел. Оптимизация занимаемых площадей, ротация по-прежнему происходят, однако, судя по всему, не столь активно: все, кто хотел переехать на более компактную площадь, уже сделали это, а все, кто не смог приспособиться к новым условиям, уже приостановили или свернули деятельность.
Инвесторскую активность и активность собственников эксперты также оценивают как весьма сдержанную, выжидательная позиция и «ленивый» поиск по-прежнему задают тон этой части рынка. Именно поведение собственников коммерческих площадей нам показалось интересным проанализировать: для этого мы отобрали несколько объектов, которые находятся в экспозиции не менее полугода, и сравнили, как изменились ценовые аппетиты и условия собственников, которые их реализуют. Да и вообще, сам факт нахождения на рынке более шести месяцев, как правило, является весьма красноречивым: по какой-то причине или ряду факторов объект не заинтересовал потенциальных покупателей или арендаторов.
Итак, если оценивать коммерческие площади, предлагаемые в аренду, то среди собственников «застоявшихся» помещений лидируют две стратегии: сохранение ставки на прежнем уровне и ее небольшая коррекция в меньшую сторону. Удерживаются ставки на востребованных участках, в зонах современной жилой застройки, в локациях, приближенных к деловому центру города. Примеры попали в сводную таблицу: это помещения на ул. Ерошевского, пр. Масленникова – их ставки довольно типичны для этих локаций, поэтому просто отсутствие спроса не стало для собственников основанием для снижения. Охотнее «двигаются» владельцы помещений в спальных районах города (помещение на ул. Калинина в таблице ниже) или владельцы нетипичных для стрит-ритейла объектов (помещение на ул. Осипенко, расположенное на 2-ом этаже).
В сегменте торговли в основном царит та же ценовая стагнация: собственников, как правило, не смущает, что по предложенной полгода (или ранее) цене к ним не идет покупатель. В результате цена остается на месте, а то и вовсе демонстрирует странные, внешне ничем не обоснованные скачки вверх, как в помещении на ул. Гагарина, 42, которое за полгода подорожало почти на миллион – просто потому, что представляет собой классический объект на классической улице стрит-ритейла.

Сергей Бей

Коммерческая недвижимость со сроком экспозиции не менее полугода (июнь, 2016 г.)

Ирина Семенюк Председатель правления ГК «Камертон»

«В отличие от прошлого года, который ознаменовался для рынка коммерческой недвижимости неприятными катаклизмами в виде снижения цен и оттока арендаторов, первое полугодие 2016 года оказалось на удивление ровным. Цены, в среднем, остаются на прежнем уровне, новые арендаторы приходят на коммерческие площади, инвесторы ждут интересных объектов, чтобы вложить свои средства. Не могу сказать, что заметно снизились арендные ставки на «встройку», особенно если речь идёт о качественных предложениях на золотых перекрёстках. На второй линии в стрит-ритейле обвала также не случилось, хоть заметные колебания в прошлом году не обошли этот сегмент стороной. Да и в торговых центрах ситуация выровнялась: на место ушедших в прошлом году сетевых ритейлеров пришли региональные игроки. 
Объем предложений на рынке пополнился за счет существенного количества бывших банковских помещений, попавших в экспозицию по причине закрытия финансовых организаций или оптимизации занимаемых ими площадей. Эти объекты активно участвуют в торгах, цены на многие из них продолжают снижаться, но потенциальные покупатели все равно не выстраиваются за ними в очередь по простой причине. Найти арендатора из числа банков на эти площади сегодня непросто, а чтобы использовать их под другие цели, придётся форматировать имеющуюся планировку с кассовым узлом, что само по себе является очень дорогостоящим мероприятием. 
В целом, инвесторские настроения остались неизменными: потенциальные покупатели ждут интересных предложений и готовы в них вкладываться, но, с другой стороны, собственники не спешат расставаться с привлекательными объектами. Поэтому общее настроение ожидания сегодня свойственно всему рынку сейчас: многие участники рынка успокоились, оптимистично настроенные ждут позитивных изменений во втором полугодии».