Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Долгий путь к покупателю
Долгий путь к покупателю

Долгий путь к покупателю


Объекты загородной недвижимости традиционно имеют более длительный срок экспозиции, чем типовые квартиры в многоэтажках. Даже полугодовым сроком экспонирования участников рынка не удивить – особенно если речь идет о капиталоемких объектах. Впрочем, мы попытались разобраться: ожидание покупателя для загородного дома в течение периода от полугода и больше – это чаще закономерность или случайность? Иными словами, нет ли объективных причин, по которым поиск покупателя на загородную недвижимость может затянуться? Для выявления рыночных закономерностей мы проанализировали объекты, находящиеся в рыночной экспозиции от полугода и дольше, а из их числа выбрали десять самых типичных, по которым действительно можно сделать некоторые выводы о причинах затянувшейся реализации. Горожане, которые регулярно бывают на самарских просеках или в популярных пригородах, наверняка обращали внимание, что определенные объекты продаются уже не первый год. Как правило, в процессе такой экспозиции не происходит ничего: продавец просто ждет, пока его объект попадется на глаза покупателю, который согласится заплатить за него заявленную цену. Классический пример – попавший в обзор коттедж площадью 560 кв. м, расположенный на 7-й просеке. Полностью готовый к проживанию объект предлагается по стоимости 23 млн руб., а среди основных причин, по которым потенциальные покупатели не останавливают свой выбор на многих коттеджах, расположенных на просеках, эксперты рынка называют дороговизну (о завышенных ценовых ожиданиях этих собственников уже ходят городские легенды) и чистовую отделку. Найти капиталоемкий коттедж, который своей планировкой и интерьером полностью устроил бы потенциального покупателя, - задача непростая. Именно поэтому на городских просеках коттеджей в черновой отделке продается меньше, чем домов с ремонтом. Вообще, высокий ценник является одной из самых распространенных причин затянувшейся экспозиции: таких объектов на рынке немало, но в обзор мы включили по большей части дома стоимостью не выше среднего. Тем интереснее разобраться, что же мешает их реализации?


Долгий путь к покупателю
Горожане, которые регулярно бывают на самарских просеках или в популярных пригородах, наверняка обращали внимание, что определенные объекты продаются уже не первый год
Часто причиной длительной экспозиции становится расположение коттеджа в неподходящем окружении: просторные дома из нескольких уровней в окружении одноэтажных домиков дачного массива или обычного сельского населенного пункта, как правило, реализуются дольше своих неприметных «соседей». Здесь причина и в цене: собственники не согласятся демпинговать лишь из-за непрестижного соседства, они же продают объект, а не локацию. Но вот покупатель на окружение и ближайшую инфраструктуру смотрит – потому и не делает выбор в пользу объектов, явно выбивающихся из своего окружения. Пример из актуальной экспозиции – дом площадью 107 кв. м в с. Белозерки: для населенного пункта стоимость в 7,5 млн руб. не является типичной, да и сам дом внешне выбивается из облика уличной застройки. Похожий пример – дом площадью 318 кв. м в пос. Кондурчинский стоимостью 7 млн руб., хотя в этом объекте очевидной причиной затянувшейся экспозиции является факт полной инфраструктурной оснащенности (гостевой дом, баня, гараж на участке), ведь стоимость этих объектов собственник явно включил в общую стоимость дома.
Следующая обширная группа частных домов с неутешительно долгими сроками реализации – это объекты в составе городских частных секторов. Многие из этих объектов малопригодны для комфортного проживания: в лучшем случае они требуют внутреннего ремонта, во всех других – замены требуют коммуникации, а сам дом и вовсе может оказаться ветхим объектом под снос. Получается, что вместо дома покупателю предлагают земельный участок с обременениями, которые существенно удорожат стоимость объекта. Так, бревенчатый дом на ул. Достоевского в Кировском районе площадью 82,8 кв. м предлагается по цене 3,15 млн руб. Дом обжит и продается с мебелью, но очевидно, что срок его службы не будет измеряться десятилетиями. Еще один похожий объект – дом площадью 43 кв. м на ул. Шахтинской в Советском районе. объект предлагается по цене 2,85 млн руб., но требует как минимум косметического ремонта. К тому же площадь земельного участка здесь минимальна – 3 сотки. Такие дома в частных секторах предлагаются покупателям по ценам, сопоставимым со стоимостью квартир аналогичного метража в этих же локациях. Однако неудивительно, что большинство тех, кто мог бы себе позволить покупку в этом бюджете, все же делают выбор в пользу квартиры. Кстати, упомянутый при рассмотрении дома в Советском районе маленький земельный участок тоже становится отдельной причиной, по которой загородный дом долго не находит покупателей. Все логично: объекты этого формата ценят и выбирают за простор личной территории, а на участке в 2-3 сотки эта ценность загородного формата нивелируется. Некоторые эксперты считают, что во многом из-за размеров земельных участков в ряде регионов, в том числе в Самарской области, таунхаусы не стали массово популярным форматом загородного жилья.

Долгий путь к покупателю
Собственники не согласятся демпинговать лишь из-за непрестижного соседства, они же продают объект, а не локацию
Впрочем, интересным феноменом рынка является не то, что объекты загородной недвижимости, в среднем, продаются медленнее, чем квартиры, а то, что большинство собственников действительно пускают реализацию на самотек. Продажа коттеджа редко бывает срочной, поэтому подчас собственникам просто не досуг изучить рыночные предложения в этой же локации и сделать выводы, почему реализация не происходит. Возможно, при грамотном позиционировании (в том числе, ценовом) сроки экспозиции многих загородных объектов действительно удалось бы сократить.



Загородные коттеджи со сроком экспозиции не менее полугода (июнь, 2016 г.)

Описание объекта Общая площадь Стоимость
Коттедж на 7-й Просеке, 21 (Промышленный р-н)
Дуплекс в СДТ «Клен» рядом с санаторием «Волга». В 1-м уровне кухня, гостиная, столовая, гостевой санузел, гардеробная. Во 2-м уровне две спальни, санузел, гардеробная. В 3-м уровне детская с верандой. Гараж на 2 машины, детская площадка, вид на Волгу и пляж, ландшафтный дизайн на участке
560 кв. м
12,9 сотки – земельный участок
23 млн руб.
2-этажный коттедж в с. Белозерки (Красноярский р-н)
Кирпичный дом, все коммуникации, на участке беседка, плодовые деревья
107 кв. м
15 соток – земельный участок
7,5 млн руб.
2-этажный коттедж с цоколем в с. Малая Царевщина (Красноярский р-н)
Срубовой дом, на первом этаже кухня, гостиная, кабинет, каминный зал, на втором этаже 3 спальни, в цоколе котельная, кладовая, гардеробная. Вид на горы и Волгу. На участке срубовая баня, эллинг, гараж для трех машин
310 кв. м
12 соток – земельный участок
16,5 млн руб.
2-этажный коттедж в пос. Кондурчинский (Красноярский р-н)
Дом с ремонтом, на 1-м этаже кухня, санузел, гостиная, спальня, котельная, на 2-м этаже 2 спальни, гардеробная. В цоколе 3 универсальных помещения. Все коммуникации. На участке гостевой дом, гараж на 2 машины, баня. Рядом река Кондурча
318 кв. м
45 соток – земельный участок
7 млн руб.
3-этажный коттедж на 8-й просеке (Промышленный р-н)
На 1-м этаже гостиная, гардеробная, гараж, санузел, баня. На 2-м этаже кухня-гостиная, спальня, кабинет, 2 санузла. На 3-м этаже гостиная, 2 спальни, санузел. На участке 2-этажная баня. Все коммуникации городские, асфальтированный подъезд
350 кв. м
6 соток – земельный участок
13,5 млн руб.
Дом на ул. Достоевского, 143 (Кировский р-н)
Бревенчатый дом, обложенный кирпичом, пластиковые окна, кондиционер в зале. Мебель и техника остаются. На участке теплица с газовым отоплением, бассейн, баня, гараж
82,8 кв. м
6 соток – земельный участок
3,15 млн руб.
2-этажный коттедж в с. Малая Царевщина (Красноярский р-н)
Дом в предчистовой отделке, рядом сосновый лес. Отопление и электричество подключены
120 кв. м
4 сотки – земельный участок
7 млн руб.
2-этажный коттедж с мансардой в Березовой Аллее, 219 (Красноглинский р-н)
Хорошее состояние, все коммуникации, деревянные стеклопакеты. На участке баня с бассейном, асфальтированный подъезд
517 кв. м
7 соток – земельный участок
10,5 млн руб.
2-этажный коттедж на ул. Макаренко в пос. Зубчаниновка (Кировский р-н)
Кирпичный дом со встроенным гаражом, зимним садом. 8 комнат, все коммуникации
350 кв. м
10 соток – земельный участок
6,3 млн руб.
1-этажный дом на ул. Шахтинской (Советский р-н)
Ремонт, гарнитур на кухне, пластиковые окна, новый котел. Гараж со смотровой ямой
43 кв. м
3 сотки – земельный участок
2,85 млн руб.


Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Чтобы увидеть, как локация может влиять на цену жилья, можно обратиться к  актуальной эксп...
10.10
Как выглядят самые доступные предложения на городских просеках?
10.10
Коммерческий потенциал улицы Победы неминуемо сдувается, уверены скептики.
09.10