Долгий путь к покупателю

Объекты загородной недвижимости традиционно имеют более длительный срок экспозиции, чем типовые квартиры в многоэтажках. Даже полугодовым сроком экспонирования участников рынка не удивить – особенно если речь идет о капиталоемких объектах. Впрочем, мы попытались разобраться: ожидание покупателя для загородного дома в течение периода от полугода и больше – это чаще закономерность или случайность? Иными словами, нет ли объективных причин, по которым поиск покупателя на загородную недвижимость может затянуться? Для выявления рыночных закономерностей мы проанализировали объекты, находящиеся в рыночной экспозиции от полугода и дольше, а из их числа выбрали десять самых типичных, по которым действительно можно сделать некоторые выводы о причинах затянувшейся реализации. Горожане, которые регулярно бывают на самарских просеках или в популярных пригородах, наверняка обращали внимание, что определенные объекты продаются уже не первый год. Как правило, в процессе такой экспозиции не происходит ничего: продавец просто ждет, пока его объект попадется на глаза покупателю, который согласится заплатить за него заявленную цену. Классический пример – попавший в обзор коттедж площадью 560 кв. м, расположенный на 7-й просеке. Полностью готовый к проживанию объект предлагается по стоимости 23 млн руб., а среди основных причин, по которым потенциальные покупатели не останавливают свой выбор на многих коттеджах, расположенных на просеках, эксперты рынка называют дороговизну (о завышенных ценовых ожиданиях этих собственников уже ходят городские легенды) и чистовую отделку. Найти капиталоемкий коттедж, который своей планировкой и интерьером полностью устроил бы потенциального покупателя, - задача непростая. Именно поэтому на городских просеках коттеджей в черновой отделке продается меньше, чем домов с ремонтом. Вообще, высокий ценник является одной из самых распространенных причин затянувшейся экспозиции: таких объектов на рынке немало, но в обзор мы включили по большей части дома стоимостью не выше среднего. Тем интереснее разобраться, что же мешает их реализации?

Следующая обширная группа частных домов с неутешительно долгими сроками реализации – это объекты в составе городских частных секторов. Многие из этих объектов малопригодны для комфортного проживания: в лучшем случае они требуют внутреннего ремонта, во всех других – замены требуют коммуникации, а сам дом и вовсе может оказаться ветхим объектом под снос. Получается, что вместо дома покупателю предлагают земельный участок с обременениями, которые существенно удорожат стоимость объекта. Так, бревенчатый дом на ул. Достоевского в Кировском районе площадью 82,8 кв. м предлагается по цене 3,15 млн руб. Дом обжит и продается с мебелью, но очевидно, что срок его службы не будет измеряться десятилетиями. Еще один похожий объект – дом площадью 43 кв. м на ул. Шахтинской в Советском районе. объект предлагается по цене 2,85 млн руб., но требует как минимум косметического ремонта. К тому же площадь земельного участка здесь минимальна – 3 сотки. Такие дома в частных секторах предлагаются покупателям по ценам, сопоставимым со стоимостью квартир аналогичного метража в этих же локациях. Однако неудивительно, что большинство тех, кто мог бы себе позволить покупку в этом бюджете, все же делают выбор в пользу квартиры. Кстати, упомянутый при рассмотрении дома в Советском районе маленький земельный участок тоже становится отдельной причиной, по которой загородный дом долго не находит покупателей. Все логично: объекты этого формата ценят и выбирают за простор личной территории, а на участке в 2-3 сотки эта ценность загородного формата нивелируется. Некоторые эксперты считают, что во многом из-за размеров земельных участков в ряде регионов, в том числе в Самарской области, таунхаусы не стали массово популярным форматом загородного жилья.

Загородные коттеджи со сроком экспозиции не менее полугода (июнь, 2016 г.)