Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Дачный формат: от истоков к перспективам развития
Дачный формат: от истоков к перспективам развития

Дачный формат: от истоков к перспективам развития


Какой была и какой стала типичная русская дача? Сущность и самобытность регионального дачного формата заключаются в его универсальности, «многозадачности» и хаотичности с точки зрения формирования и функционирования. Однако будущее дачных участков все же хочется связывать с концептуализацией и структурированием – тогда и общая капитализация рынка пойдет вверх, и сам формат сезонной жизни за городом обретет второе дыхание. 

Дачные истоки

Чтобы лучше понять роль современной дачи как некоего целостного объекта недвижимости, частного «имущественного комплекса», стоит вспомнить, чем дача исторически была для жителей городов. Изначально собственный земельный участок, предназначенный для садоводства и частного строительства, появился и существовал как формат рекреационного пространства для привилегированных слоев населения. Первыми объектами в этом ряду были дачи представителей купечества и интеллигенции - уже тогда у дач появился статус «второго места», актуальный и по сей день. Это место, физически и экологически удаленное от основного городского жилья, существующее для периодических семейных посещений. Тогда же у дачных участков появляется статус приватного места, где владелец может отдыхать в удобной для себя форме - занимаясь сельскохозяйственными и садовыми работами, частным строительством или просто отдыхая на своей территории. 

Привилегированный статус дачных владельцев сохранялся ровно до того момента, пока дачи не стали раздавать массово: в 50-60-е годы XX века количество дачных собственников в стране существенно возрастает, а вместе с ним растет и ширится «дачное» самосознание. Для многих получивших дачный участок в то время появление дополнительного пространства для семейного отдыха и неспешного физического труда мыслилось как состоявшийся возврат обратно к земле - ведь многие горожане были выходцами из деревень и ещё не успели (и не захотели) утратить эту связь. С того времени и вплоть до последних десятилетий прошлого века дача как частное пространство выполняла еще одну важную функцию - обеспечивала семью продовольствием, тем, что можно было вырастить на участке своими силами.
Таким образом, с самого начала своего появления дачный формат сочетал в себе несколько функций и ролей, представая и местом для временного проживания (пребывания) семьи, и показателем статусности своего владельца, и пространством для ведения семейного натурального хозяйства. В дальнейшем формат русской дачи продолжил процесс размывания границ и фактически оказался совмещен с набирающим популярность форматом загородного дома. Сегодня отличия между обоими форматами довольно размыты и по-разному интерпретируются как самими собственниками дач и загородных домов, так и участниками рынка недвижимости, регулярно имеющими с ними дело. «Загородные массивы, в большей степени сложившиеся как дачные, в регионе, конечно, есть: это, например, Черновский дачный массив, локации перед Старосемейкино или за Малой Царевщиной, - говорит руководитель отдела загородной недвижимости АН «Союз» Юрий Борисов. – Фактические различия между этими сложившимися массивами и локациями, использующимися под загородное ИЖС ощутимы: дачи «оживают» в весенне-летний сезон, а на период холодов «консервируются». Каким бы обжитым и сформировавшимся ни был дачный массив, зимой там есть очевидная проблема с подъездом транспорта, расчисткой дорог и, конечно, коммуникациями. В коттеджных поселках и сложившихся загородных локациях под ИЖС тоже есть заброшенные участки, но здесь нет прямой связи с сезонностью – скорее, связь с личной финансовой или жизненной ситуацией собственника. Если у него пока нет денег или физической возможности для строительства загородного дома, участок будет пустовать. В конце концов, собственник либо освоит его сам, либо передаст это право по договору продажи или иным способом».

Современная универсальность дачного форматаСегодня дачи остаются актуальным и востребованным на рынке недвижимости товаром по той же причине, по которой за город в теплый сезон отправлялись наши предки. В городе по-прежнему не хватает пространства для качественной рекреации в перерывах между работой и бытовыми делами, и дача удерживает статус того самого «второго места», куда семья может уехать на выходные, каникулы, в отпуск или на целый сезон, при этом не потратив тех сумм, которых потребует традиционное путешествие за пределы страны и региона. К тому же большинство собственников по-прежнему выбирают дачу по критерию удалённости от города и хорошей транспортной доступности: удобство формата состоит в том, что в любой момент можно вернуться в город и столь же легко уехать обратно, на собственный земельный участок. Нельзя сказать, что канули в небытие и другие составляющие дачного формата: наличие в собственности земельного участка наряду с городской квартирой остается показателем статуса и позволяет сохранять близость к природе и земле, о которой по-прежнему мечтают многие горожане. Общий уровень урбанизации в регионах остается невысоким, поэтому дачи и не теряют своей востребованности среди самых разных собственников. При этом нельзя сказать, что активными участниками рынка недвижимости в его дачном сегменте являются лишь люди среднего и пожилого возраста. Дачи активно покупают и продают молодые люди, семьи с маленькими детьми - для многих из них наличие собственного земельного участка воспринимается как возможность иметь загородное пространство для встреч с друзьями, проводить время с семьей на свежем воздухе, даже выращивать и строить что-то «для души».

Дачный формат: от истоков к перспективам развития
Сегодня дачи остаются актуальным и востребованным на рынке недвижимости товаром по той же причине, по которой за город в теплый сезон отправлялись наши предки
Чтобы понять, насколько пестрым может быть облик современной дачи, достаточно взглянуть на любой из дачных массивов, расположенных в одном из загородных направлений. Основные из них уже сложились, и регулярно сезонные потоки частных землевладельцев направляются из города в Красноярском, Волжском, Красноглинском, Кинельском и других направлениях. Чертами, объединяющими большинство современных дачных массивов, можно назвать хаотичность и неоднородность существующей застройки. Здесь могут соседствовать капитальный трехуровневый коттедж и маленький дачный домик, собранный из подручных материалов, просторный ухоженный участок с ландшафтным дизайном и заброшенный земельный надел без забора по границам, плодоносящий сад с теплицами в ряд и небольшой участок, на котором уместились баня с бассейном, кирпичный дом и целый ряд хозяйственных надворных построек. Ограничения по формату использования участка, предназначенного для садоводческих работ, задает лишь его размер - и то многие собственники умудряются разместить полный загородный «набор» объектов на довольно скромной площади. Поэтому глобально всех современных дачных собственников можно разделить на тех, кто владеет собственно дачным участком с сопутствующими постройками, и тех, для кого дача уже давно стала полноценным загородным домом для круглогодичного проживания.


Будущее дачных локаций: без концепции никуда
Каким может быть будущее объектов недвижимости в дачном формате? Не вызывает сомнений факт стабильного спроса на эти объекты в средне- и долгосрочной перспективе. С момента возникновения рыночных отношений в сфере недвижимости этот спрос стабилен, но при этом существенная зона роста у него до сих пор есть. Покупка земельного участка для садоводства является приобретением, о котором человек задумывается, когда у него уже есть основное жильё. Сегодня рынок недвижимости довольно активно удовлетворяет потребность в доступном жилье, а вот дачные участки с домами или без них до сих пор есть далеко не у всех собственников жилья. В связи с этим можно предположить, что именно в этом направлении и будет расти спрос. Еще одно косвенное рыночное свидетельство стабильного спроса - ограниченный объем предложения. Сегодня на рынке можно выделить пригородные и загородные локации, где в продаже находится буквально несколько объектов - пустых или уже благоустроенных земельных участков. При этом дачные массивы в этих локациях сформированы, собственники активно строятся или уже обживают эти территории, а главное - не спешат реализовывать свои дачные активы. «Есть и устаревающие массивы, интерес к которым в течение последних лет гаснет, - продолжает Юрий Борисов. – Таковы, например, массив Воскресенка в сторону Новокуйбышевска или Алексеевка по направлению к Кинелю. Вообще перспектива дальнейшего развития и возможного переформатирования уже сложившихся дачных массивов связана с особенностями существующей нарезки. Если массив поделен на мелкие участки с узкими дорожными проездами, где в летнее время едва могут разъехаться две машины, а зимой не проезжает ни одна, то говорить о дальнейших его перспективах довольно трудно. Такие массивы, вероятно, так и останутся в своем хаотично сложившемся состоянии – как, например, рядом со Старосемейкино».
Впрочем, очевидно также и то, что дальнейшее развитие «дачного» сегмента недвижимости в регионе едва ли возможно без четкой сегрегации единого мультиформата на несколько сегментов внутри этого формата недвижимости. Какой будет эта рыночная сегментация и каковы шансы на её реализацию - пока можно лишь предполагать. Однако ситуация, которая сложилась на рынке дачных объектов сейчас, не имеет долгосрочных перспектив в силу своей хаотичности, о которой уже говорилось. Пока земельные участки предлагаются в маленькой нарезке в составе единого загородного пространства (массива, поселка) с неясными временными перспективами освоения - ситуация останется прежней. Рынок в этом своем сегменте остается неструктурированным: по соседству продолжают реализовываться земельные участки площадью от 5 до 30 соток с отсутствием коммуникаций и полной свободой использования. На подобном участке можно создать классическую дачу, можно возвести современный загородный дом с сопутствующей инфраструктурой, можно поставить временный домик для летней ночевки и оборудовать место для барбекю буквально «в чистом поле», а можно и вовсе оставить участок без коммуникаций и без внимания до лучших времен. Современные дачные массивы и загородные поселки без подряда и концепции создаются столь же хаотично, как уже ставшая классической дачная застройка в Старосемейкино, Аглосе и других сформировавшихся загородных локациях. Земля осваивается точечно, по-разному, без единой структуры и цели - и это, безусловно, влияет на общие темпы капитализации рынка. Простое рыночное доказательство: достаточно сравнить несколько схожих по характеристикам участков в разных загородных локациях, чтобы убедиться: их стоимость не так уж сильно варьируется (результаты такого сравнения можно увидеть в таблице). Безусловно, на ценник предложения влияет степень близости к городу, но если мы сравним несколько равноудаленных от Самары участков в разных частях региона, то увидим, что различия, как правило, невелики (за исключением вечной востребованной классики в Царевщине и на Просеках). И уж тем более это различия не имеют отношения к статусу и концепции локации: выбрать участок в Красноярском или Волжском районе - это, в первую очередь, вопрос личных предпочтений и сложившегося семейного «трафика», но нельзя назвать одно направление более престижным или концептуально ориентированным на определённую группу покупателей. Возможно, именно этой концептуальной ориентации и не хватает загородному сегменту недвижимости в сфере участков для садоводства и готовых дачных объектов.

 



Максим Казуров
Максим Казуров

Руководитель отдела продаж компании «БТИ-Гарант»

«Максимально уравновешенными в цене оказываются, как правило, земельные участки без коммуникаций и инфраструктуры или с минимальным инфраструктурным набором. Общаясь с покупателями земли для строительства и садоводства, мы убеждаемся, что самым главным требованием, которое будущие собственники сегодня предъявляют к земельным участкам, является наличие коммуникаций или возможность их скорого и беспроблемного подведения. Поэтому, например, инженерно оснащенный участок в Кинеле может стоить дороже, чем земля без коммуникаций, расположенная ближе к Самаре, или «пустой» участок на берегу водоема может стоить дешевле, чем земля с коммуникациями, расположенная в глубине дачной или коттеджной застройки. Локация становится второстепенной: транспортные потоки в регионе налажены, и из разных частей области несложно добираться в город и обратно. А вот технические условия подключения к сетям своей значимости не теряют: людям нужны реальные условия для строительства и проживания, а не отдаленная перспектива подключения к сетям».

 


Актуальная экспозиция участков для садоводства в разных районах региона (май, 2016 г.) 

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

Земельный участок на Сухой Самарке, с/т «Молочное озеро» (Волжский р-н)

Летняя вода, старый домик

7 соток

600 тыс. руб.

Земельный участок на 16 км Московского ш., СДТ «Экран» (Кировский р-н)

3-й квартал, 9-я линия. На участке вода для полива, рядом электричество. Участок неухожен

6 соток

600 тыс. руб.

Земельный участок на 19 км Московского ш. (Красноглинский р-н)

На участке дом с верандой площадью 30 кв. м, водонагреватель, душ. Теплица, насаждения

5 соток

595 тыс. руб.

Земельный участок в пос. Мастрюково (Волжский р-н)

На участке клены и дубы, ровный рельеф, коммуникации по границе участка

8 соток

550 тыс. руб.

Земельный участок в пос. Береза (Волжский р-н)

Ровный прямоугольный участок, огорожен, с коммуникациями, с возможностью перевода в ИЖС

7 соток

600 тыс. руб.

Земельный участок в пос. Сорокины Хутора (Красноглинский р-н)

Ровный ухоженный участок с насаждениями, без строений

6 соток

550 тыс. руб.





 

 

Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

. Стоит ли связывать это с затянувшимися экономическими сложностями в стане арендаторов?
12.07
Что происходит с ипотечным кредитом, когда заемщики-супруги решают развестись?
09.06
Желание перебраться за город может быть связано не только с достижением определённого социального ст...
08.06


Международный инвестиционный форум по недвижимости