Какой была и какой стала типичная русская дача? Сущность и самобытность регионального дачного формата заключаются в его универсальности, «многозадачности» и хаотичности с точки зрения формирования и функционирования. Однако будущее дачных участков все же хочется связывать с концептуализацией и структурированием – тогда и общая капитализация рынка пойдет вверх, и сам формат сезонной жизни за городом обретет второе дыхание.
Дачные истоки
Привилегированный статус дачных владельцев сохранялся ровно до того момента, пока дачи не стали раздавать массово: в 50-60-е годы XX века количество дачных собственников в стране существенно возрастает, а вместе с ним растет и ширится «дачное» самосознание. Для многих получивших дачный участок в то время появление дополнительного пространства для семейного отдыха и неспешного физического труда мыслилось как состоявшийся возврат обратно к земле - ведь многие горожане были выходцами из деревень и ещё не успели (и не захотели) утратить эту связь. С того времени и вплоть до последних десятилетий прошлого века дача как частное пространство выполняла еще одну важную функцию - обеспечивала семью продовольствием, тем, что можно было вырастить на участке своими силами.
Таким образом, с самого начала своего появления дачный формат сочетал в себе несколько функций и ролей, представая и местом для временного проживания (пребывания) семьи, и показателем статусности своего владельца, и пространством для ведения семейного натурального хозяйства. В дальнейшем формат русской дачи продолжил процесс размывания границ и фактически оказался совмещен с набирающим популярность форматом загородного дома. Сегодня отличия между обоими форматами довольно размыты и по-разному интерпретируются как самими собственниками дач и загородных домов, так и участниками рынка недвижимости, регулярно имеющими с ними дело. «Загородные массивы, в большей степени сложившиеся как дачные, в регионе, конечно, есть: это, например, Черновский дачный массив, локации перед Старосемейкино или за Малой Царевщиной, - говорит руководитель отдела загородной недвижимости АН «Союз» Юрий Борисов. – Фактические различия между этими сложившимися массивами и локациями, использующимися под загородное ИЖС ощутимы: дачи «оживают» в весенне-летний сезон, а на период холодов «консервируются». Каким бы обжитым и сформировавшимся ни был дачный массив, зимой там есть очевидная проблема с подъездом транспорта, расчисткой дорог и, конечно, коммуникациями. В коттеджных поселках и сложившихся загородных локациях под ИЖС тоже есть заброшенные участки, но здесь нет прямой связи с сезонностью – скорее, связь с личной финансовой или жизненной ситуацией собственника. Если у него пока нет денег или физической возможности для строительства загородного дома, участок будет пустовать. В конце концов, собственник либо освоит его сам, либо передаст это право по договору продажи или иным способом».
Современная универсальность дачного форматаСегодня дачи остаются актуальным и востребованным на рынке недвижимости товаром по той же причине, по которой за город в теплый сезон отправлялись наши предки. В городе по-прежнему не хватает пространства для качественной рекреации в перерывах между работой и бытовыми делами, и дача удерживает статус того самого «второго места», куда семья может уехать на выходные, каникулы, в отпуск или на целый сезон, при этом не потратив тех сумм, которых потребует традиционное путешествие за пределы страны и региона. К тому же большинство собственников по-прежнему выбирают дачу по критерию удалённости от города и хорошей транспортной доступности: удобство формата состоит в том, что в любой момент можно вернуться в город и столь же легко уехать обратно, на собственный земельный участок. Нельзя сказать, что канули в небытие и другие составляющие дачного формата: наличие в собственности земельного участка наряду с городской квартирой остается показателем статуса и позволяет сохранять близость к природе и земле, о которой по-прежнему мечтают многие горожане. Общий уровень урбанизации в регионах остается невысоким, поэтому дачи и не теряют своей востребованности среди самых разных собственников. При этом нельзя сказать, что активными участниками рынка недвижимости в его дачном сегменте являются лишь люди среднего и пожилого возраста. Дачи активно покупают и продают молодые люди, семьи с маленькими детьми - для многих из них наличие собственного земельного участка воспринимается как возможность иметь загородное пространство для встреч с друзьями, проводить время с семьей на свежем воздухе, даже выращивать и строить что-то «для души».
Сегодня дачи остаются актуальным и востребованным на рынке недвижимости товаром по той же причине, по которой за город в теплый сезон отправлялись наши предки
Чтобы понять, насколько пестрым может быть облик современной дачи, достаточно взглянуть на любой из дачных массивов, расположенных в одном из загородных направлений. Основные из них уже сложились, и регулярно сезонные потоки частных землевладельцев направляются из города в Красноярском, Волжском, Красноглинском, Кинельском и других направлениях. Чертами, объединяющими большинство современных дачных массивов, можно назвать хаотичность и неоднородность существующей застройки. Здесь могут соседствовать капитальный трехуровневый коттедж и маленький дачный домик, собранный из подручных материалов, просторный ухоженный участок с ландшафтным дизайном и заброшенный земельный надел без забора по границам, плодоносящий сад с теплицами в ряд и небольшой участок, на котором уместились баня с бассейном, кирпичный дом и целый ряд хозяйственных надворных построек. Ограничения по формату использования участка, предназначенного для садоводческих работ, задает лишь его размер - и то многие собственники умудряются разместить полный загородный «набор» объектов на довольно скромной площади. Поэтому глобально всех современных дачных собственников можно разделить на тех, кто владеет собственно дачным участком с сопутствующими постройками, и тех, для кого дача уже давно стала полноценным загородным домом для круглогодичного проживания.
Будущее дачных локаций: без концепции никуда
Впрочем, очевидно также и то, что дальнейшее развитие «дачного» сегмента недвижимости в регионе едва ли возможно без четкой сегрегации единого мультиформата на несколько сегментов внутри этого формата недвижимости. Какой будет эта рыночная сегментация и каковы шансы на её реализацию - пока можно лишь предполагать. Однако ситуация, которая сложилась на рынке дачных объектов сейчас, не имеет долгосрочных перспектив в силу своей хаотичности, о которой уже говорилось. Пока земельные участки предлагаются в маленькой нарезке в составе единого загородного пространства (массива, поселка) с неясными временными перспективами освоения - ситуация останется прежней. Рынок в этом своем сегменте остается неструктурированным: по соседству продолжают реализовываться земельные участки площадью от 5 до 30 соток с отсутствием коммуникаций и полной свободой использования. На подобном участке можно создать классическую дачу, можно возвести современный загородный дом с сопутствующей инфраструктурой, можно поставить временный домик для летней ночевки и оборудовать место для барбекю буквально «в чистом поле», а можно и вовсе оставить участок без коммуникаций и без внимания до лучших времен. Современные дачные массивы и загородные поселки без подряда и концепции создаются столь же хаотично, как уже ставшая классической дачная застройка в Старосемейкино, Аглосе и других сформировавшихся загородных локациях. Земля осваивается точечно, по-разному, без единой структуры и цели - и это, безусловно, влияет на общие темпы капитализации рынка. Простое рыночное доказательство: достаточно сравнить несколько схожих по характеристикам участков в разных загородных локациях, чтобы убедиться: их стоимость не так уж сильно варьируется (результаты такого сравнения можно увидеть в таблице). Безусловно, на ценник предложения влияет степень близости к городу, но если мы сравним несколько равноудаленных от Самары участков в разных частях региона, то увидим, что различия, как правило, невелики (за исключением вечной востребованной классики в Царевщине и на Просеках). И уж тем более это различия не имеют отношения к статусу и концепции локации: выбрать участок в Красноярском или Волжском районе - это, в первую очередь, вопрос личных предпочтений и сложившегося семейного «трафика», но нельзя назвать одно направление более престижным или концептуально ориентированным на определённую группу покупателей. Возможно, именно этой концептуальной ориентации и не хватает загородному сегменту недвижимости в сфере участков для садоводства и готовых дачных объектов.
Максим Казуров
Руководитель отдела продаж компании «БТИ-Гарант»
«Максимально уравновешенными в цене оказываются, как правило, земельные участки без коммуникаций и инфраструктуры или с минимальным инфраструктурным набором. Общаясь с покупателями земли для строительства и садоводства, мы убеждаемся, что самым главным требованием, которое будущие собственники сегодня предъявляют к земельным участкам, является наличие коммуникаций или возможность их скорого и беспроблемного подведения. Поэтому, например, инженерно оснащенный участок в Кинеле может стоить дороже, чем земля без коммуникаций, расположенная ближе к Самаре, или «пустой» участок на берегу водоема может стоить дешевле, чем земля с коммуникациями, расположенная в глубине дачной или коттеджной застройки. Локация становится второстепенной: транспортные потоки в регионе налажены, и из разных частей области несложно добираться в город и обратно. А вот технические условия подключения к сетям своей значимости не теряют: людям нужны реальные условия для строительства и проживания, а не отдаленная перспектива подключения к сетям».
Актуальная экспозиция участков для садоводства в разных районах региона (май, 2016 г.)
Описание объекта |
Общая площадь |
Стоимость |
---|---|---|
Земельный участок на Сухой Самарке, с/т «Молочное озеро» (Волжский р-н) Летняя вода, старый домик |
7 соток |
600 тыс. руб. |
Земельный участок на 16 км Московского ш., СДТ «Экран» (Кировский р-н) 3-й квартал, 9-я линия. На участке вода для полива, рядом электричество. Участок неухожен |
6 соток |
600 тыс. руб. |
Земельный участок на 19 км Московского ш. (Красноглинский р-н) На участке дом с верандой площадью 30 кв. м, водонагреватель, душ. Теплица, насаждения |
5 соток |
595 тыс. руб. |
Земельный участок в пос. Мастрюково (Волжский р-н) На участке клены и дубы, ровный рельеф, коммуникации по границе участка |
8 соток |
550 тыс. руб. |
Земельный участок в пос. Береза (Волжский р-н) Ровный прямоугольный участок, огорожен, с коммуникациями, с возможностью перевода в ИЖС |
7 соток |
600 тыс. руб. |
Земельный участок в пос. Сорокины Хутора (Красноглинский р-н) Ровный ухоженный участок с насаждениями, без строений |
6 соток |
550 тыс. руб. |