Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Загородный дом «со смыслом»
Загородный дом «со смыслом»

Загородный дом «со смыслом»


Современный коттеджный поселок в принципе подразумевает некоторую концептуальность — общую архитектурную идею, единую коммунальную и дорожную инфраструктуру, организацию общественных пространств. Однако маркетинг и формирующийся спрос требуют, чтобы загородный комплекс отличался от конкурентов чем-то большим, чем цвет фасада и кровли. Ориентация на сегментацию рынка ведет к тому, чтобы поселки имели собственное лицо и идею. Этот тренд, поддерживаемый в столице, постепенно доходит и до  регионов, но в Самарской области пока применяется крайне осторожно.

Опасливое отношение к концептуальным коттеджным поселкам со стороны застройщиков понятно — такая сегментация, с одной стороны, выделяет объект на фоне остальных, но с другой стороны, может и сузить круг потенциальных покупателей. Чтобы рынок загородной недвижимости предложил четкую тематическую сегментацию, в этой сфере должна сложиться высокая конкуренция.
Спортивный заряд
В качестве концепций, активно осваиваемых застройщиками в столицах и уловивших тренд регионах, можно выделить спортивные поселки с акцентами как на зимних, так и летних видах спорта. Здесь разнообразие концепций завязано на особенностях ландшафта, близости к крупным спортивным объектам и фантазии маркетологов.

Судя по экспозиции на открытых площадках, большинство организованных коттеджных поселков в столичных регионах располагают собственными спортивными площадками и центрами. Это может быть и обычная волейбольная площадка с турниками, и полноценный теннисный корт. В поселках, где ориентация на спорт стала концептуальной основой, появляется развитая спортивная инфраструктура. Это может быть всесезонный спортивный комплекс, конноспортивная база, бассейн, студия йоги, каток и так далее.


Девелоперы отдельных поселков делают акценты не просто на идее спорта, но на конкретных его видах. В их череде выделяются поселки с яхт-клубами, расположенные на воде и ориентированные на состоятельных покупателей. Как правило, это поселки бизнес-класса с закрытой территорией, охраной и клубной инфраструктурой. Коттеджные поселки с яхт-клубами наиболее популярны в экономически развитых столичных регионах, а также на Черноморском побережье России, где представляет особую категорию — курортное жилье.


ЖК Экодолье Самара

Малоэтажный жилой комплекс «Экодолье Самара».



В последнее время в регионах все чаще появляются поселки с собственными гольф-полями, которые задают общую идею проекта. Такой поселок пытались построить и в Самарской области, но идея так и не была реализована. В других регионах, например, в Екатеринбурге, такие поселки существуют и пользуются популярностью. В силу специфики гольф-поля, как правило, появляются в элитных поселках, стоимость дома в которых может на 40-50% превышать среднее предложение по рынку.


Популярные в России зимние виды спорта также зачастую ложатся в основу поселковых концепций. Застройщики, как правило, не вкладываются в строительство собственной горнолыжной инфраструктуры, которую достаточно сложно окупить, а строят поселки рядом с существующими горнолыжными центрами.


В Подмосковье, где наиболее искушенные потребители, есть даже поселок радиоуправляемых машинок. Там построена специальная трасса для этого вида хобби, проходят соревнования. Анонсируется строительство поселков, ориентированных на людей, увлекающихся мотоспортом, джиппингом. А в более дешевых сегментах магнитами для покупателей могут стать рыбалка, велоспорт, беговые лыжи и пейнтбол.


Коттедж в стиле

В основу идеи коттеджного поселка может быть положен единый архитектурный стиль, который задается застройщиком и поддерживается жильцами. Для строительства элитных поселков в едином стиле, как правило, привлекают специалистов индустрии проектирования и строительства международного уровня — архитекторов, ландшафтных дизайнеров и дизайнеров интерьеров, профессионалов в области управления поселками.


Особой популярностью пользуется модный в последнее время скандинавский стиль, который хорошо сочетается с российским климатом и природой. Чтобы поддержать заданную стилистику, в «скандинавских» поселках строят соответствующую инфраструктуру: оздоровительные комплексы с финской баней, кедровыми саунами и купелями.
В Подмосковье представлено несколько коттеджных поселков в стилистике «американской мечты», которые выглядят ровно как в семейных голливудских фильмах: одинаковые ухоженные домики, сочные ровные газоны, площадки для барбекю и дружелюбные соседи.
Есть на российском рынке коттеджей и поселки в восточной стилистике. Как правило, он отражается в японском минимализме: простые геометричные формы, большое количество света и открытого пространства. Общий стилистический тон могут дополнять японские каменные сады, разбросанные по территории поселка, ландшафтные решения в восточном стиле. К работе над «японскими» поселками привлекаются не только архитекторы и ландшафтные дизайнеры, но и специалисты по фэн-шуй. Однако пока, несмотря на привлекательный облик, такие объекты занимают меньший объем на рынке, нежели поселки в западном стиле, которые пользуются большей популярностью.

Коттедж в японском стиле
Путешествие в пространстве не выходя из дома — замечательный проект в японском стиле.


Тренд на экологию

Еще один популярный концепт — экологичность, подразумевающий, с одной стороны, экологически чистые участки, а с другой — экологичный образ жизни: энергосберегающие технологии, отдельный сбор и переработка мусора, «умные дома» и прочее. Пока большинство застройщиков, продвигающих свои объекты под брендом «эко», имеют в виду лишь отдаленность от города и близость к природным объектам. В России уже работают организации, занимающиеся экологической сертификацией коттеджных поселков. Они также учитывают радиационную безопасность поселков, уровень электромагнитного излучения и шумового загрязнения, качество атмосферного воздуха, почв и воды. Реже девелоперы учитывают и собственную экологическую ответственность, которая подразумевает наличие четкой экологической политики, зеленое позиционирование коттеджного поселка, программы по экологии и бережному отношению к окружающей среде. Такие поселки есть в Тверской области, Свердловской области и Подмосковье.


Семейный ценности и аристократические идеалы


Также выделяются поселки с ориентацией на семейность. Это объекты с просторными земельными участками, сопутствующей социальной инфраструктурой и объектами для семейного отдыха. Встречаются и менее очевидные концепции — сказочные и даже «литературные» коттеджные поселки, архитектура, оформление общественных пространств и расположение которых отсылают к народному фольклору и художественным произведениям. Так, под Санкт-Петербургом в городе Всеволожск есть коттеджный поселок, отсылающий к произведениям А.П. Чехова. В XIX веке это было популярное дачное место, где съезжался почти весь аристократический Петербург. Разбив в поселке вишневый сад, девелопер удачно обыграл его расположение, представив концепцию объекта в литературном ключе.


Как отметил руководитель «Магазина земельных участков» ГК «Бизнес-Гарант» Вячеслав Чурилов, концепция поселка вовсе не обязательно предполагает жесткие рамки по его облику и инфраструктуре. Это может быть просто маркетинговая идея, призванная отличить объект от всех прочих на рынке. Однако даже такое, поверхностное позиционирование может выгодно выделить продукт.

«В условиях высокой конкуренции нужны новые инструменты, чтобы привлечь покупателей. Мало показать, что он расположен в удачном месте с хорошей экологией и живописными пейзажами, нужно предложить что-то новое. Яркая идея, необычная концепция, положенная в основу поселка, может привлечь покупателя, чтобы он заинтересовался и начал изучать предложение», - рассказал Вячеслав Чурилов.


КП Вишневый Сад (г. Всеволожск)

Под Санкт-Петербургом в городе Всеволожск есть коттеджный поселок «Вишневый сад», отсылающий к произведениям А.П. Чехова. 


Самара вне концепта

В Самарской области большинство коттеджных поселков не обременены выделенной идеей или концепцией. Однако она прослеживается уже в особенностях «дома на природе». Практически все загородные девелоперы отмечают экологичные характеристики своих объектов: близость к реке и «зеленым зонам», отдаленность от «городского шума и суеты». Однако даже эта, очевидная характеристика не выносится в качестве тематической особенности всего объекта. Встречается в описаниях к самарским поселкам и внимание к национальному колориту: «русские березки, к которым хочется прислониться щекой», сосновый бор, «как будто с картин русских художников» и прочие сентиментальные мотивы.


Еще одна тема, логично истекающая из расположения поселков — волжская романтика. Однако и здесь концепция, как правило, ограничивается указанием на близость к реке. Исключение составляют поселки, в черте которых были построены яхт-клубы, в таком случае девелоперы делают акценты на речном спорте и активном отдыхе. Как рассказал Виталий Лукьянов, исполнительный директор ООО «Феникс» (КП «Муромский», «Булгари Парк»), окупаемость коттеджного поселка с яхт-клубом составляет около 10 лет. Поэтому девелоперы не спешат вкладываться в строительство яхт-клубов - с экономической очки зрения у таких проектов достаточно низкая рентабельность, особенно в ситуации кризиса.

«Мы построили яхт-клуб в коттеджном поселке «Муромский городок», чтобы этот объект послужил хорошим примером, каким образом нужно развивать строительство коттеджных поселков премиального уровня на Волге. И мы не прогадали. Экономически проект оказался успешным. Поселок реализован на 90 % . У нас есть планы строительства яхт-клубов и лодочных станций на других наших объектах, так как в основном все объекты находятся в непосредственной близости от Волги, но скорость реализации этих планов зависит от стабилизации экономической ситуации в стране», - рассказал Лукьянов.

В Самаре заявлялось строительство нескольких концептуальных поселков, однако эти проекты так и не были реализованы. Например, в Кинельском районе Самары планировалось строительство поселка «Рядом с гольфом». Проект позиционировался как пристанище для любителей этого, пока экзотичного вида спорта. Видимо, в нашем регионе таких нашлось немного. Проект так и не был реализован, причем выяснить причины неудачи не представляется возможным — телефон руководителя проекта уже давно не отвечает на звонки.


Вячеслав Чурилов считает, что в Самарской области пока не настолько высокая конкуренция, чтобы девелоперы начали активно осваивать необычные концепции. Однако он уверен, что рынок откликнется на новый тренд и девелоперы, которые уловят его первыми, наверняка, окажутся в выигрыше.


Полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов Никита Петухов уверен, что, прежде чем в Самарской области появятся концептуальные коттеджные поселки, у нас должен появиться развитый и цивилизованный рынок коттеджных поселков как таковых.


«Полноценных коттеджных поселков в настоящем смысле этого слова в нашем регионе практически нет. Я имею в виду коттеджный поселок как полноценный готовый продукт — поселок с определенной закрытой территорией, КПП, единой продуманной инфраструктурой, спланированной территорией, полноценными коммуникациями, работающей управляющей компанией, единым архитектурным обликом. У нас застройщики берут землю, пилят ее на 20 участков, где каждый строит кто во что горазд, и ставят там один электрический столб. Но это не может считаться полноценным коттеджным поселком», - рассказал Чурилов.


Он считает, что спрос на концептуальное загородное жилье появится лишь тогда, когда в регионе будет построено хотя бы с десяток просто качественных объектов. Пока же их не насчитать и по пальцам одной руки, уверен эксперт. Он надеется, что подстегнуть этот рынок сможет экономический кризис, так как покупатели уже не готовы вкладывать деньги в случайный продукт, и застройщикам придется более тщательно продумывать свои объекты.


В нашу подборку попали коттеджные поселки, в описании которых можно вычленить тематическое наполнение.

 

Название поселка

Расположение

Особенности

ЖК «Экодолье Самара»

Красноярский район, 11 км от Самары

Единый архитектурный стиль. Хорошая экология, качественная социальная среда и безопасность территории.

КП «Муромский городок» и «Муромский городок — 2»

Красноярский район, п. Волжский

Живописный и экологически благоприятный район. Панорамный вид на Жигулевские горы и берег Волги. Наличие яхт-клуба.

КП «Булгари Парк»

Красноярский район, п. Волжский

Акцент на спорт. Беговые и вело дорожки, стадион. Предполагается строительство яхт-клуба и понтонов для лодочных прогулок.

КП «Хутор Пасека»

Кинельский район, 16 км от Самары

Рядом с особо охраняемой природной территорией, место популярно среди охотников. Озера с круглогодичной рыбалкой, «грибная охота».

ЗЖК «Горки»

Красноярский район, Малая Царевщина

Особенности природного ландшафта, которые «диктуют и особые требования к архитектуре поселка».  Акцент на экологичности, комплексном освоении и едином архитектурно-природном ансамбле, где «дома превращаются в улицы, а улицы - в террасные аллеи».

КП «Ильинка»

Волжский район, п. Власть Труда

Акцент на национальном природном колорите и оздоровительном потенциале местности. Отмечается «поистине русская природа: сосновый бор и березовые рощи».

КП «Волжская Ривьера»

Красноярский район, п. Волжский

Девелопер отмечает, что объект находится «в сердце русской природы», делает акцент на волжских пейзажах, экологичности участка. Хвойные и широколиственные леса в пойме реки Волга, вид на Жигулёвские горы.

 



Вячеслав Чурилов
Вячеслав Чурилов
Руководитель «Магазина земельных участков» ГК «Бизнес-Гарант»



«Москва и Санкт-Петербург всегда идут впереди всех прочих российских регионов, поэтому не удивительно, что именно они задают новые тренды. Там сосредоточены основные креативные силы и гораздо более высокая конкуренция. Поэтому девелоперам, которые занимаются строительством и продажей коттеджных поселков, мало показать, что они расположены в удачном месте с хорошей экологией и живописными пейзажами. В условиях высокой конкуренции нужны новые инструменты, чтобы привлечь покупателей, нужно предложить что-то новое. При этом яркая идея, необычная концепция, положенная в основу поселка, может оказаться только маркетинговым ходом, чтобы покупатель заинтересовался и начал изучать предложение. В Самарской области не такая высокая конкуренция и, в основном, наши поселки обладают примерно одинаковыми плюсами и преимуществами. Это хорошая экология, удачное расположение, удобная транспортная развязка, близость к природным объектам, зеленым зонам и берегу Волги. У нас не так много предложений, как в столичных регионах, поэтому наши девелоперы не спешат находить новые идеи и концепции. Пока имеющиеся объекты пользуются спросом, это не имеет такого большого смысла. Однако рынок в любом случае будет развиваться и реагировать на новые тренды. И нашим компаниям придется искать возможности, как предложить покупателю объекты, которые будут отличаться от всего остального на рынке. Я считаю, что первые девелоперы, которые уловят этот  тренд, начнут подходить к нестандартному позиционированию своих объектов, окажутся в выигрыше».


Никита Петухов

Никита Петухов

Генеральный директор консалтинговой компании REC, полномочный представитель ГУД



«Для того, чтобы появились концептуальные коттеджные поселки, нужно, чтобы на рынке для начала появились несколько компаний, предлагающих полноценный продукт. Когда их накопится такое количество, чтобы пересчитать их можно было хотя бы по пальцам двух рук, могут появиться и концептуальные поселки. Самарская проблема не в том, что у нас нет концептуальных поселков, проблема в том, что у нас почти нет поселков как таковых. Виноваты в этом застройщики, которые в экономически тучные годы строили не задумываясь, как придется, с расчетом, что и так купят. Купили кусок земли , размежевали его на 20 участков и продают как участок в коттеджном поселке, хотя по факту это кусок земли в поле. Но раньше народ и это покупал. Теперь, в период кризиса, когда спрос упал, застройщики, может быть, одумаются и начнут строить полноценные коттеджные поселки. По крайней мере, я на это надеюсь».



 

Виталий Лукьянов


Виталий Лукьянов

Исполнительный директор ООО «Феникс»


«На сегодняшний день рынок коттеджных поселоков, загородной недвижимости развивается стихийно. Появляются все новые названия коттеджных поселков, и это хорошо. Но зачастую эти поселки оказываются бывшим пахотным полем, без необходимой инфраструктуры и коммуникаций. А коттеджный поселок — это, прежде всего, инфраструктура. В развитие необходимо  постоянно вкладываться. Только после выполнения определенных условий, подведения дорог, строительства коммуникаций и частичной застройки поселка он начинаеьт приносить прибыль. В 2006 году многие взялись за строительство загородного жилья. Но с кризисом 2008 года и спадом покупательской способности многие из этих объектов были заброшены. Естественно, для развития рынка загородной недвижимости необходимо участие государства. Это и льготное кредитование для девелоперов, так как при строительстве коттеджных поселков необходимы длинные деньги, помощь с отпуском мощностей и прокладкой коммуникаций, строительство дорог. Необходимо упростить процедуры по приведению земель под застройку в надлежащий вид.  Проекты реализуются на заемные средства, и девелоперам необходимо расплачиваться по кредитам, в такой ситуации затягивание сроков очень опасно для проекта. И если в результате объект переходит кредитной организации, ничего хорошего обычно не происходит. Для банка это непрофильный актив. В результате страдают все участники процесса, а государственные органы стоят в стороне и разводят руками». 

Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Чтобы увидеть, как локация может влиять на цену жилья, можно обратиться к  актуальной эксп...
10.10
Как выглядят самые доступные предложения на городских просеках?
10.10
Коммерческий потенциал улицы Победы неминуемо сдувается, уверены скептики.
09.10