Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Молодая «встройка»: сложности выбора
Молодая «встройка»: сложности выбора

Молодая «встройка»: сложности выбора


Коммерческие встроенные площади на первых этажах современного жилья – давно уже правило, чем исключение. Рынок традиционно насыщен подобными предложениями, ориентированными на инвесторов, собственников бизнеса и арендаторов. 
Впрочем, сами представители деловой сферы подчас далеки от того, чтобы считать «черновые» коммерческие площади на первых этажах лакомым кусочком: для «обживания» любой новостройке требуется время, нежилое помещение требует вложений в ремонт, и подчас все временные и материальные затраты перевешивают даже самые радужные перспективы.

 

Сегодня приобрести или снять нежилое помещение в строящемся или сданном доме можно практически в любом районе города. Основные локации, где сосредоточена большая масса предложений, – это активно застраивающиеся в последние годы Октябрьский, Промышленный и Ленинский районы. В экспозиции присутствуют такие жилые комплексы, как ЖК «Москва», ЖК «Бриг», ЖК «Кристалл», ЖК «Радужный Люкс», ЖК «Ботанический» и др.  С учетом того, что здания здесь расположены в окружении довольно плотной застройки, в качестве основного фактора привлекательности таких предложений собственники-застройщики и физические лица – называют высокий пешеходный и автомобильный трафик.
Особенностью большинства объектов «встройки» в современных высотках является большая площадь в диапазоне 150-200 кв. м, что, безусловно, сужает пул потенциальных арендаторов. Основной упор при этом делается на размещение в этих помещениях сетевых ритейлеров, банков, офисов крупных региональных и иногородних компаний.

Нежилые помещения в новостройках
Основные локации, где сосредоточена большая масса предложений, – это активно застраивающиеся в последние годы Октябрьский, Промышленный и Ленинский районы.

В то же время на рынке имеются предложения помещений свободной планировки, и в предложениях этого формата собственник часто готов пойти на уступки и заселить в них несколько арендаторов. В качестве основных преимуществ таких предложений называют высокие потолки, первую линию, выделенные мощности электричества (впрочем, многие потенциальные покупатели и арендаторы все равно часто жалуются, что мощности недостаточно), иногда витрины и панорамные окна, а также возможность размещения вывески на фасаде. Большинство коммерческих площадей в новостройках позиционируются как универсальные и подходят под любой вид использования, будь то офис, магазин или сфера услуг. Тем не менее, дефицит помещений определенного формата на рынке все же есть. «Зачастую при проектировании зданий не учитывается возможность трансформации. Если говорить об офисных площадях, то должна быть возможность превратить их в одно крупное офисное пространство или же без потерь трансформировать в несколько маленьких. Таких помещений не хватает», - убежден Сергей Бей, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес Гарант».
Как правило, собственники получают от застройщика объект без отделки, т.е. использовать его сразу нельзя. В связи с этим арендодатели вынуждены предоставлять арендаторам долгосрочные арендные каникулы, и ремонт ведется за счет арендных средств. Разброс цен на коммерческие площади в новостройках сегодня очень большой: стоимость предложений варьируется от 30 до 70 тыс. руб./кв. м в продаже, арендная ставка находится в диапазоне от 200 до 1000 руб./кв. м. Безусловно, стоимость зависит от месторасположения и степени готовности объекта: самый большой ценник традиционно зафиксирован в Ленинском, Самарском районах, застройке на просеках и географическом центре города. «По сравнению с прошлым годом сейчас уже прослеживается стабильность в цене. Острая фаза кризиса осталась позади и на протяжении 2016 года цены пока не меняются», - считает Сергей Бей.


Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости в новостройках (апрель, 2016 г.)

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость/арендная ставка

ПРОДАЖА

Офисное помещение в ЖК «Москва» на ул. Гастелло, 49, секция 1.4. (Октябрьский р-н)
Интенсивный транспортный трафик и проходимость, стоянка. В помещении есть боковые стены, окно.
Свидетельство.

18,2 кв. м

910 тыс. руб. (50 тыс. руб./кв. м)

Помещение на ул. Куйбышева (Самарский р-н)

1-я линия по ул. Куйбышева. Цена договорная. Возможна оплата по фиксированной цене до конца 2016г. Возможен зачет вторичным жильем.

20 кв. м

1,4 млн руб. (70 тыс. руб./кв. м)

Помещение в ЖК «Москва» на ул. Гастелло, 49 ЖК «Москва» (Октябрьский р-н)

1/9 этажного кирпичного дома. Высокие потолки. Отдельный вход. Черновая отделка. Возможна перепланировка. Помещение разделено на две части не несущей стеной. Есть санузел. Свидетельство 2015 года.

90 кв. м

6,5 млн руб. (72,2 тыс. руб./кв. м)

Офисные помещения в ЖК «Кристалл» на ул. Вилоновской/ Арцыбушевской (Ленинский р-н) 

Предлагается к продаже первый (высота потолков 3,1 м) и цокольный (высота потолков 3 м) этажи. 1-я линия. Возможность повесить вывеску.

176,6 кв. м

11, 5 млн. руб. (65 тыс. руб./кв. м)

Помещение на ул. Маяковского, 95 (Ленинский р-н)

Черновая отделка, в доме включено отопление, готовится к сдаче.

246 кв. м

12,3 млн. руб. (50 тыс. руб./кв. м)

Помещение на пр. Карла  Маркса, 32 (Ленинский р-н)

Потолки высотой около 4 метров, возможность перепланировки

162 кв. м

5,8 млн. руб. (35,8 тыс. руб./кв. м)

АРЕНДА

Помещение на ул. Мичурина, 149 (Октябрьский р-н)

Подойдет под детский сад, магазин, офис и т.д. В помещении три двери, окна ПВХ, новые радиаторы, 2 с/у. Черновая отделка, ремонт под свой вид деятельности в счет арендной платы. Также возможен ремонт от арендодателя

260 кв. м

230 руб./кв. м (60 тыс. руб.)

 

Помещение на ул. Ново-Садовая, д. 106 (Октябрьский р-н)

1-й этаж, все коммуникации

85 кв. м

764 руб./кв. м (65 тыс. руб.)

Помещение на ул. Ново-Садовой, 106 Н (Октябрьский р-н)

Сделан качественный ремонт. 1-й этаж, отдельный вход, 2 санузла, хоз. комната 6,5 м, можно разделить всю площадь на кабинеты. Разводка под интернет и телефон через каждые 1,5 метра, на полу хорошая плитка, потолок подвесной

131 кв. м

687 руб./кв. м (90 тыс. руб.)

Офисное помещение  в ЖК «Радужный Люкс» на ул. Солнечной, 16 (Октябрьский р-н)

Дом сдан, окна на ул. Солнечную, возможно использовать под любую коммерческую деятельность, черновая отделка, ремонт в счет аренды.

60 кв. м

1000 руб./кв. м (60 тыс. руб.)

Офисное помещение на ул. Карла Маркса/Киевская (Железнодорожный р-н)
1-й этаж, подъездные пути и парковка напротив входа, отдельный вход с улицы, (без ступенек), холл 20 кв. м, зал свободной планировки 50 кв. м, 2 кабинета, с/у.
Все коммуникации, высота потолков 2,8 м, ремонт, система пожарной сигнализации, система охранной сигнализации.

130 кв. м

500 руб./кв. м (65 тыс. руб.)

Помещение на ул. Вилоновской, 44 (Ленинский р-н)

Очень большой автомобильный и пешеходный трафик. Два отдельных входа на первую линию ул. Вилоновской. Витринные окна, предчистовая отделка, место для рекламы на фасаде, свободная планировка, высота потолков 4,30 м.

186,5 кв. м

1000 руб./кв. м (186,5 тыс. руб.)

Помещение на ул. Врубеля, 15 (Октябрьский р-н)

Помещение светлое, с окнами, свободная планировка, парковка. На длительный срок. Мощность электроэнергии от 25 Квт, 1-я линия отличный пешеходный трафик. Без ремонта (ремонт в счет аренды или под арендатора). Два входа.  Возможность размещения рекламных носителей. Возможность разделить площадь по 70/80 кв. м.

150 кв. м

550 руб./кв.м (82,5 тыс. руб.)

Помещение на ул. Гастелло, 22 (Октябрьский р-н)

1-я линия со стороны ул. Гастелло, есть место под рекламную вывеску, два отдельных входа, доступ 24 часа, парковка.  Свободная планировка, заканчивается чистовой ремонт, высота потолков 3,5 метра. 15 кВт выделенной электрической мощности (с возможностью увеличения), все коммуникации. 

157,6 кв. м

649,7 руб./кв. м (102,4 тыс. руб.)




Сергей Бей


Сергей Бей

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»



«Востребованность коммерческих помещений в новостройках обусловлена, в первую очередь, их месторасположением. От этого же фактора, в основном, зависит и стоимость таких помещений. Интересны помещения, которые соответствуют требованиям крупных арендаторов федерального уровня, например продуктовым ритейлерам. Влияет на востребованность и близость к срокам сдачи объекта. Причем для большинства застройщиков не так важно кто займет первые этажи: крупная сетевая компания или представители более мелкого бизнеса. Большее внимание на статус компании могут обращать девелоперы в формате квартальной застройки. Что касается выбора между арендой или покупкой, то все зависит от возможностей и потребностей каждого отдельно взятого бизнесмена. Сейчас многие люди вынуждены действовать осторожно ввиду дефицита банковских продуктов. Конечно же, нужно учитывать все риски и просчитывать возможность негативного сценария».

Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Чтобы увидеть, как локация может влиять на цену жилья, можно обратиться к  актуальной эксп...
10.10
Как выглядят самые доступные предложения на городских просеках?
10.10
Коммерческий потенциал улицы Победы неминуемо сдувается, уверены скептики.
09.10