Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Жилье с плохой «кредитной историей»
Жилье с плохой «кредитной историей»

Жилье с плохой «кредитной историей»


В сознании многих потенциальных покупателей жилья есть два стереотипа относительно квартир, находящихся в залоге у банка. Первое – это «проблемные» объекты, с которыми страшно связываться, второе – по этой причине они должны быть гораздо дешевле рыночных аналогов (и тогда почему бы не рискнуть?). На самом деле в статусе проблемного этому жилью можно отказать, а дисконт, если он вообще есть, как правило, имеет под собой объективные причины и точный расчет. 

 Жилье с плохой «кредитной историей»  Жилье с плохой «кредитной историей»

Приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно двумя способами: с торгов или в процессе реализации по договору комиссии. Если сделка осуществляется во внесудебном порядке, то возможны оба варианта реализации, тогда как в судебном порядке допустим только формат торгов. Иными словами, выкуп квартиры из банковского залога возможен в виде почти обычной сделки с недвижимостью: базы квартир, находящихся в залоге, часто доступны всем желающим на сайтах банков, а в самих объявлениях зачастую указано: «чистая продажа». Как рассказал управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов, важнейшим преимуществом покупки залогового имущества является проверенная юридическая история квартиры вкупе со справедливой ценой. «При покупке залоговой квартиры у банка не может возникнуть никаких проблем, потому что, в отличие от квартиры на вторичном рынке, покупаемой у «частника», такое жилье априори имеет справедливую рыночную стоимость и юридически является абсолютно «чистым». Банкам выгодно как можно быстрее реализовать такие квартиры, потому что они заинтересованы в возврате средств, выданных в форме ипотеки на ее покупку», - подчеркнул Дмитрий Лысов. 

Отличается ли стоимость квартиры в залоге от аналогичного объекта в открытом рынке? Судя по актуальным объектам, попавшим в наш обзор, в подавляющем большинстве случаев залоговая недвижимость предлагается по более доступной цене, чем ее рыночные аналоги. Причина установления более низкой цены на этапе реализации залога проста: банки принимают в залог имущество с изначальным дисконтом, то есть заранее готовятся к риску возможной реализации этого залога в случае, если заемщик не сможет обслуживать кредит, а выданные ему средства нужно будет вернуть. «Проблемные активы действительно в большинстве случаев предлагаются покупателям по цене с дисконтом, - подтверждает директор ГК «Статус» Елена Чичановская. – Максимальная скидка в данном случае может достигать 15-20%, и связана она со стремлением кредитной организации как можно быстрее превратить этот имущественный актив в финансовые средства. Однако к демпингу прибегают не все банки: есть те, кто торопится реализовать залоговое имущество, а есть те, кто не спешит этого делать». На самом деле, квартира с обременением в виде статуса банковского залога сама по себе не является проблемным объектом.

Тем не менее, структура сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, имеет свою специфику, даже если реализация не происходит в формате торгов. «Покупатель в таком случае имеет дело с банком как с полноценным участником сделки, - говорит Елена Чичановская. – Возможны нюансы в сроках сделки в зависимости от того, где расположена закладная, фиксирующая ипотеку. Если кредит был оформлен предыдущим заемщиком в самарском отделении банка, то на сделку удастся выйти быстро, но если закладная в Москве (например, в «АИЖК») или вовсе «ходит» по открытым рынкам, то для завершения сделки потребуется время. В этом случае риски покупателя растут».

Итак, если обратиться к актуальной экспозиции жилья, находящегося в залоге у банка, то окажется, что общий объем предложений для нашего города нельзя назвать большим. В ряде коммерческих банков в сегменте квартир на вторичном рынке представлена буквально пара-тройка объектов, в сегменте недавних новостроек объем и того меньше. Среди участников рынка есть и еще одно мнение, связанное с тем, что до открытой экспозиции самые интересные залоговые объекты попросту не доходят, успевая найти нового собственника гораздо раньше.

Основное отличие между залоговыми и рыночными объектами, попавшими в этот обзор, заключается в том, что залоговое имущество подчас предлагается в менее подготовленном для немедленного заселения состоянии, тогда как для частных собственников свежий ремонт и недавняя замена коммуникаций по-прежнему остается существенным основанием для повышения стоимости относительно нижней и даже средней рыночной границы. Например, разница в стоимости 2-комнатных квартир на ул. Пугачевский тракт при условии, что одна является банковским залогом, а другая реализуется частным собственником, составляет 750 тысяч рублей. Из конструктивных отличий между объектами: залоговое жилье требует косметического ремонта, рыночное – продается уже с хорошим ремонтом, полностью готовое к переезду, а еще залоговое расположено на «критичном» для дома хрущевской планировки 1-м этаже. В остальном – один и тот же дом, одно и то же состояние двор и уровень близлежащей инфраструктуры.

Впрочем, бывает и такое, что залоговое жилье по своей стоимости нисколько не уступает, а в ряде случаев даже немного превышает рыночный аналог. Например, 3-комнатная квартира на ул. Блюхера предлагается одним из банков по цене 2,5 млн руб., а частным собственником – по цене 2,4 млн руб. По состоянию оба объекта очень похожи, и здесь весьма уместной оказывается мнение профессиональных участников рынка о залоговом жилье как о «совершенно нормальной» недвижимости, просто со своими нюансами реализации.

Чичановская Елена

Елена Чичановская, директор ГК «Статус»:

— По рыночной статистике, более 80% жилой недвижимости эконом-класса находится в кредитном обременении. В связи с этим закономерно ожидать существенного роста сделок, в которых будут участвовать квартиры, находящиеся в залоге у банка. Вполне возможно, что скоро эти сделки перейдут в разряд стандартных, типовых, и это позволит унифицировать алгоритмы работы для всех участников таких сделок. 


Актуальная экспозиция вторичного жилья в залоге у банка и на открытом рынке (март, 2016 г.)*

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

Аналог на рынке

2-комн. квартира на ул. Пугачевский тракт, 10 (Куйбышевский)

1/5, «хрущевка», раздельные комнаты, состояние удовлетворительное

45,4 кв. м

1,45 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Пугачевский тракт, 10

2/5, раздельные комнаты, раздельный санузел, хороший новый ремонт, балкон застеклен

Общая площадь: 45 кв. м

Стоимость: 2,2 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Блюхера, 5 (Советский р-н)

1/5, ленинградский проект, пластиковые окна, кондиционер, жилое состояние

58,2 кв. м

2,5 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Блюхера, 5

1/5, 2 спальни, кухня-гостиная, раздельный санузел, пластиковые окна

Общая площадь: 58 кв. м

Стоимость: 2,4 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Садовой, 84 (Самарский р-н)

1/5, кирпичный дом, квартира с дизайнерским дорогим ремонтом, закрытая территория с детской площадкой, два парковочных места во дворе. Прямая продажа, торг

119 кв. м

12 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Садовой, 71

2/5, кирпичный дом, гостиная, две спальни, кухня-столовая, классический ремонт, два санузла, лоджия, встроенная мебель и техника

Общая площадь: 130 кв. м

Стоимость: 12,9 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Ташкентской, 116 (Кировский р-н)

7/9, жилое состояние, площадь кухни – 7,5 кв. м, балкона – 4,5 м. Торг уместен

43,2 кв. м

2,45 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Ташкентской, 118

5/9, квартира после капитального ремонта, замены коммуникаций. Мебель остается, отремонтирован карман

Общая площадь: 45 кв. м

Стоимость: 2,8 млн руб.

1-комн. квартира на пр. Карла Маркса, 195 (Октябрьский р-н)

5/5, кирпичный дом, жилое состояние

29,1 кв. м

1,62 млн руб.

1-комн. квартира на пр. К. Маркса, 179

4/5, обычное состояние, трубы заменены, застекленный балкон.

Общая площадь: 2,17 мл руб.

Стоимость: 2,17 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Николая Панова, 17 (Октябрьский р-н)

5/5, обычное состояние

46,4 кв. м

2,45 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Н. Панова, 15

2/5, смежные комнаты, батареи поменяны, пластиковые окна и балкон

Общая площадь: 45 кв. м

Стоимость: 2,8 млн руб.

 *в таблицу попали объекты жилой недвижимости, которые на момент подготовки материала находились в залоге у банка

 

 

 

 

Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

. Стоит ли связывать это с затянувшимися экономическими сложностями в стане арендаторов?
12.07
Что происходит с ипотечным кредитом, когда заемщики-супруги решают развестись?
09.06
Желание перебраться за город может быть связано не только с достижением определённого социального ст...
08.06


Международный инвестиционный форум по недвижимости