Жилье с плохой «кредитной историей»

В сознании многих потенциальных покупателей жилья есть два стереотипа относительно квартир, находящихся в залоге у банка. Первое – это «проблемные» объекты, с которыми страшно связываться, второе – по этой причине они должны быть гораздо дешевле рыночных аналогов (и тогда почему бы не рискнуть?). На самом деле в статусе проблемного этому жилью можно отказать, а дисконт, если он вообще есть, как правило, имеет под собой объективные причины и точный расчет. 

Приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно двумя способами: с торгов или в процессе реализации по договору комиссии. Если сделка осуществляется во внесудебном порядке, то возможны оба варианта реализации, тогда как в судебном порядке допустим только формат торгов. Иными словами, выкуп квартиры из банковского залога возможен в виде почти обычной сделки с недвижимостью: базы квартир, находящихся в залоге, часто доступны всем желающим на сайтах банков, а в самих объявлениях зачастую указано: «чистая продажа». Как рассказал управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов, важнейшим преимуществом покупки залогового имущества является проверенная юридическая история квартиры вкупе со справедливой ценой. «При покупке залоговой квартиры у банка не может возникнуть никаких проблем, потому что, в отличие от квартиры на вторичном рынке, покупаемой у «частника», такое жилье априори имеет справедливую рыночную стоимость и юридически является абсолютно «чистым». Банкам выгодно как можно быстрее реализовать такие квартиры, потому что они заинтересованы в возврате средств, выданных в форме ипотеки на ее покупку», - подчеркнул Дмитрий Лысов. 

Отличается ли стоимость квартиры в залоге от аналогичного объекта в открытом рынке? Судя по актуальным объектам, попавшим в наш обзор, в подавляющем большинстве случаев залоговая недвижимость предлагается по более доступной цене, чем ее рыночные аналоги. Причина установления более низкой цены на этапе реализации залога проста: банки принимают в залог имущество с изначальным дисконтом, то есть заранее готовятся к риску возможной реализации этого залога в случае, если заемщик не сможет обслуживать кредит, а выданные ему средства нужно будет вернуть. «Проблемные активы действительно в большинстве случаев предлагаются покупателям по цене с дисконтом, - подтверждает директор ГК «Статус» Елена Чичановская. – Максимальная скидка в данном случае может достигать 15-20%, и связана она со стремлением кредитной организации как можно быстрее превратить этот имущественный актив в финансовые средства. Однако к демпингу прибегают не все банки: есть те, кто торопится реализовать залоговое имущество, а есть те, кто не спешит этого делать». На самом деле, квартира с обременением в виде статуса банковского залога сама по себе не является проблемным объектом.

Тем не менее, структура сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, имеет свою специфику, даже если реализация не происходит в формате торгов. «Покупатель в таком случае имеет дело с банком как с полноценным участником сделки, - говорит Елена Чичановская. – Возможны нюансы в сроках сделки в зависимости от того, где расположена закладная, фиксирующая ипотеку. Если кредит был оформлен предыдущим заемщиком в самарском отделении банка, то на сделку удастся выйти быстро, но если закладная в Москве (например, в «АИЖК») или вовсе «ходит» по открытым рынкам, то для завершения сделки потребуется время. В этом случае риски покупателя растут».

Итак, если обратиться к актуальной экспозиции жилья, находящегося в залоге у банка, то окажется, что общий объем предложений для нашего города нельзя назвать большим. В ряде коммерческих банков в сегменте квартир на вторичном рынке представлена буквально пара-тройка объектов, в сегменте недавних новостроек объем и того меньше. Среди участников рынка есть и еще одно мнение, связанное с тем, что до открытой экспозиции самые интересные залоговые объекты попросту не доходят, успевая найти нового собственника гораздо раньше.

Основное отличие между залоговыми и рыночными объектами, попавшими в этот обзор, заключается в том, что залоговое имущество подчас предлагается в менее подготовленном для немедленного заселения состоянии, тогда как для частных собственников свежий ремонт и недавняя замена коммуникаций по-прежнему остается существенным основанием для повышения стоимости относительно нижней и даже средней рыночной границы. Например, разница в стоимости 2-комнатных квартир на ул. Пугачевский тракт при условии, что одна является банковским залогом, а другая реализуется частным собственником, составляет 750 тысяч рублей. Из конструктивных отличий между объектами: залоговое жилье требует косметического ремонта, рыночное – продается уже с хорошим ремонтом, полностью готовое к переезду, а еще залоговое расположено на «критичном» для дома хрущевской планировки 1-м этаже. В остальном – один и тот же дом, одно и то же состояние двор и уровень близлежащей инфраструктуры.

Впрочем, бывает и такое, что залоговое жилье по своей стоимости нисколько не уступает, а в ряде случаев даже немного превышает рыночный аналог. Например, 3-комнатная квартира на ул. Блюхера предлагается одним из банков по цене 2,5 млн руб., а частным собственником – по цене 2,4 млн руб. По состоянию оба объекта очень похожи, и здесь весьма уместной оказывается мнение профессиональных участников рынка о залоговом жилье как о «совершенно нормальной» недвижимости, просто со своими нюансами реализации.

Елена Чичановская, директор ГК «Статус»:

— По рыночной статистике, более 80% жилой недвижимости эконом-класса находится в кредитном обременении. В связи с этим закономерно ожидать существенного роста сделок, в которых будут участвовать квартиры, находящиеся в залоге у банка. Вполне возможно, что скоро эти сделки перейдут в разряд стандартных, типовых, и это позволит унифицировать алгоритмы работы для всех участников таких сделок. 

Актуальная экспозиция вторичного жилья в залоге у банка и на открытом рынке (март, 2016 г.)*

 *в таблицу попали объекты жилой недвижимости, которые на момент подготовки материала находились в залоге у банка