Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"
Ремонт «черновушки» — как еще одна комната
Ремонт «черновушки» — как еще одна комната

Ремонт «черновушки» — как еще одна комната


Квартира за два миллиона, полтора или даже миллион — такими объявлениями пестрит самарский рынок новостроек. Однако накопив или получив в кредит такую, психологически комфортную сумму, можно ли говорить, что счастливые обладатели могут с чистой душой обживать заветные квадратные метры. Практика говорит, что, прежде чем праздновать новоселье, новоявленным собственникам необходимо накопить на ремонт, который зачастую обходится жильцам по цене дополнительной комнаты. Сколько же в реальности стоит новое жилье? За ответом мы обратились к самым надежным экспертам - счастливым собственникам, которые сами столкнулись с таким вопросом. 

«Если не делать «евроремонт», а реально жить надо, не до изысков. Можно постелить линолеум, поклеить обои, купить бюджетную мебель и не выделываться. А потом уже по мере выплаты ипотеки делать нормальный ремонт», - высказали популярную позицию пользователи соцсетей, когда корреспондент rs63.ru опубликовал вопрос о стоимости ремонта среди жителей районов с новостройками. 

Трещины в стенах и на репутации 

Однако это, довольно распространенное мнение, к сожалению, не всегда выдерживает столкновения с действительностью. Ведь черновая отделка и ее качество бывают очень разными. Во-первых, в черновых квартирах, как правило, нет ни водопроводной системы, ни электричества, ни самой простой сантехники — только стены, которые тоже требуют предварительной обработки. 

Очень затратной и трудоемкой частью ремонта может стать бетонная стяжка пола, если она не была заложена в черновую отделку. Жильцы, уже пережившие эту часть ремонта, в один голос говорят о том, что эта строка расходов обязательно должна быть заложена в договор с застройщикам, иначе стяжка может стать настоящей проблемой для новоявленных квартировладельцев. 

Однако и само представление о «не выделываться» у всех разное, да и просто поклеить обои может обойтись в сумму от сущих копеек до бесконечности. Кроме того, зачастую жильцов не устраивает качество самой черновой отделки и им приходится вкладывать деньги в куда более затратные мероприятия, чем оклейка обоев — выравнивать стены, замазывать трещины и переустанавливать «родные» для квартиры элементы, оставшиеся от строителей. 

С такой проблемой столкнулся Сергей Филатов, купивший 3-комнатную квартиру площадью 80 кв. м в ЖК «Желябово.РФ», построенном ДК «Древо». Получив ключи от долгожданного жилья, он обнаружил… трещину в стене. Такого сюрприза покупатель не ожидал. Застройщик, правда, признал ответственность за состояние новостройки и обещал исправить очевидный недочет. 

«Были трещина в стене и незначительные трещины на стяжке пола. Все устранили по замечанию. Но уже нанятый штукатурщик сказал, что трещину придется переделывать, - рассказал Сергей. - Сколько еще предстоит вложить в ремонт, не известно. Еще и на переделку трещины придется тратиться. Все знают, качество черновой отделки бывает просто отвратительным». 

Ремонт в новой квартире Сергей Филатов решил доверить профессионалам и нанял мастера с помощниками. Ему удалось найти бригаду, готовую выполнить вполне бюджетный ремонт. Все основные работы — подготовить полы и стены, поклеить обои, установить откосы, подоконники, постелить ламинат, выложить плитку в ванной и на кухне — они взялись выполнить за 250 тысяч рублей. Строительные материалы оплачиваются отдельно. Также за дополнительную плату (около 10 тыс. рублей) мастера проведут электропроводку и установят сантехнику. 


Чистовой ремонт

Типовые ремонты от «однушки» до «трешки» 

Юрист Елена Гумберт вложилась в строительство «долевки» в жилом районе «Волгарь» (застройщик ГК «Амонд»). Однокомнатная квартира с черновой отделкой обошлась счастливой обладательнице в 1,1 млн рублей, еще больше половины этой суммы пришлось потратить на то, чтобы довести квартиру до жилого состояния. Новой квартирой и качеством, в котором она была сдана застройщиком, Елена довольна, как и домом, и благоустройством района. Ей не пришлось делать никаких капитальных вложений, и все равно стоимость ремонта больно ударила по карману квартировладелицы. 

«Квартиру нам сдали вовремя и в очень приличном состоянии. Отделка черновая, но за строителями ничего переделывать не пришлось. Все, что требуется от новой квартиры, двери-окна и так далее, в ней было установлено и действовало исправно. Полы и стены ровные, они тоже не потребовали особых вложений. И все равно ремонт обошелся  очень недешево», - рассказала Елена. 

Даже типовой, «не навороченный» ремонт, сделанный по собственному проекту покупательницы, без затрат на дизайнера, обошелся Елене примерно в 600 тыс. рублей. И это без учета покупки мебели. 

Около 110 тыс. рублей стоило оборудовать кухню, установить качественный, но далеко не самый дорогой кухонный гарнитур. Еще около 100 тыс. рублей потратили на ванную комнату — выложили плиткой, установили душевую кабину, смесители, унитаз, раковину и тумбу. 

«Делать ремонт — это очень дорого. Цены на стройматериалы высокие, все привязано к евро и доллару, поэтому цены просто скачут. Материалы, техника - все очень дорого», - делится своей историей Елена. 

Семья Пироговых также вложилась в долевое строительство дома в «Волгаре». И после некоторого ожидания новые квартировладельцы получили ключи от трехкомнатной бетонной коробки площадью около 80 кв. м. 

«Квартиру нам, кстати, сдали даже раньше срока. Планировали на второй квартал 2016 года, а в итоге дом был готов уже в конце декабре 2015-го, и ключи начали выдавать в начале этого года. Но квартиру мы приняли не сразу, хотя качество ее было нормальным. Мы ожидали, что будет хуже. Но замечания к квартире были. Например, в двух местах были трещины в стяжке пола, неаккуратно была стена заделана, подоконник. По мелочи набегало немало работы. Правда, все эти недочеты исправили, и уже через неделю мы приняли квартиру», - рассказала Мария Пирогова

В целом семья довольна качеством черновой отделки: радиаторы дешевенькие, но, на первый взгляд, качественные, двойные стеклопакеты тоже приемлемого качества. Стяжка пола ровная, стены тоже «достаточно ровные, хотя и не идеальные». В принципе, на оштукатуренные стены уже можно клеить обои. И тем не менее, прежде чем заехать в новую квартиру, Пироговы планируют потратить еще, как минимум, 800 тыс. рублей, но опасаются, что и эта сумма может измениться — цены на стройматериалы продолжают расти. 

Самая затратная часть в смете на ремонт — это кухня, на которую ремонтники планируют потратить, как минимум, 200 тыс. рублей. В круглую сумму обойдется протянуть электричество и подвести водопровод, установить натяжные потолки (ровнять потолок штукатуркой — дороже и трудозатратнее). Итого типовой ремонт в трехкомнатной квартире выходит в стоимость еще одной комнаты. 

Ремонт — по фотографиям диверсантов 

Преподаватель Елена Сидорова с мужем приобрели однокомнатную квартиру (51 кв. м, балкон и лоджия) в Октябрьском районе, на 14 этаже строящегося дома на пересечении улицы Потапова и Московского шоссе (застройщик ЗАО «ФОРРА»). 

Летом 2015 года, когда строительство дома находилось на этапе 10 этажа, семья Сидоровых подписала договор купле-продажи, заплатив застройщику 2,5 млн рублей. Сдаваться квартира должна в конце марта, и покупатели во всю копят деньги на ремонт долгожданных квадратных метров. 

«Пусть и бетонная коробка, но своя — для молодой семьи это очень здорово. Хотя сумма, которую нам посчитали на ремонт, несколько расстроила. Изначально мы планировали уложиться в 300 тыс. рублей, но уже сейчас смета выросла до 400 тысяч. И это при том, что многие виды работ мы будем делать сами, без привлечения профессиональных мастеров», - рассказала Елена. 

Она пока еще не видела свою будущую квартиру, однако по фотографиям, которые сделали некоторые пробравшиеся внутрь здания жильцы, в квартирах дома вполне приличная черновая отделка, установлены современные радиаторы отопления. А вот «картонную» дверь, установленную строителями по ГОСТу, конечно, придется заменить. На установку новой качественной двери Сидоровы заложили в смету 20 тыс. рублей. 

Часть работ, такие как укладка линолеума, жильцы планируют сделать сами, часть — доверить профессионалам. В частности, мастера будут протягивать электричество, что обойдется в сумму от 15 до 20 тыс. рублей, устанавливать сантехнику, трубы и счетчики (около 20 тыс. рублей). Работы по предчистовой отделке — стяжка пола и оштукатуривание стен, укладка плитки в ванной, выравнивание потолков — обойдется жильцам в 120 тыс. рублей. Стены решено оставить под покраску, на эти работы Сидоровы припасли еще 20 тыс. рублей. Общую стоимость стройматериалов, подсчитанную по минимальному прайсу, оценили в 200 тыс. рублей. Но семья готовит себя к тому, что при закупке смета может серьезно увеличиться. 

«Ремонт будет самый обычный — чтобы можно было жить. И все равно это выходит в приличную сумму. Но мы были готовы к тому, что все подорожает и смета вырастет», - рассказала новоявленная собственница жилья. 


Черновая отделка

Ремонт как вторая ипотека 

Приобретение квартиры для молодой семьи с минимальным стартовым капиталом остается серьезным финансовым вызовом даже в условиях имеющегося на рынке жилья эконом-класса и разнообразных кредитных продуктов. И ровно таким же вызовом становится ремонт   купленной квартиры. По крайней мере именно таким оказался финансовый расклад для семьи Ореховых. Имея на руках сумму в 300 тыс. рублей семейная пара смогла взять ипотеку, чтобы войти в долевое строительство в микрорайоне «Кошелев-проект» (застройщик CК «Авиакор»). Квартира была сдана в январе этого года и счастливая пара получила ключи от своих 34 кв. м с черновой отделкой. Теперь семья планирует потратить на ремонт квартиры сумму равную первоначальному взносу. 

«Это максимальная сумма, которую мы готовы потратить, больше не сможем вложить - рассказал rs63.ru Иван Орехов. - Поэтому основную часть работ будем делать сами, бригаду пригласили только на стяжку пола и штукатурку стен — работы, которые лучше доверить профессионалам. Подвести электричество, водопровод я могу самостоятельно. Уложить плитку в ванной — тоже. Получается, основные траты у нас — стяжка пола, строительные материалы и кухня. Сантехнику будем выбирать недорогую, как и мебель и оборудование на кухню». 

Приглашенные рабочие оценили состояние квартиры как «нормальное, обычное для «Кошелев-проекта». То есть, полы и стены не идеальные, но их можно поправить умелым ремонтом. Эти работы оценили в 100 тыс. рублей, на скромную кухню семья планирует потратить около 60 тыс. рублей, примерно столько же — на ванную с плиткой, душевой кабиной и всей сантехникой. Остальная сумма, по расчетам Ореховых, пойдет на строительные материалы. 

Конечно, ремонт и его стоимость зависят от пожеланий и возможностей жильцов. Но рассказы тех, кто пережил это спорное удовольствие или готовится к нему, наглядно демонстрируют, что даже самая бюджетная отделка в черновой квартире — дорогое удовольствие. Но это обстоятельство не может и не должно отталкивать тех, кто решил обзавестись своим жильем. Все же лучше, когда есть что ремонтировать. Однако, подсчитывая свои ресурсы на покупку жилья, будущим собственникам необходимо предусмотреть и траты на ремонт. Эксперты говорят о том, что, если квартира покупается в ипотеку, будет лучше, если эти затраты будут предусмотрены в теле кредита. В таком случае, получив ключи, жильцам не придется ломать голову над вопросом, где еще взять денег, или брать дорогой потребительский кредит. Или же стоит подумать над покупкой «чистовой» квартиры, разница в цене, по оценкам специалистов, будет незначительной, но времени и нервов это может сэкономить немало. 

*(Имена и фамилия изменены по желанию собеседников)


    МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА    

 Евгений Грин

Евгений Грин,  директор John Green studio (проектирование и воплощение интерьера): 

— Скромный ремонт с учетом строительных материалов и работы мастера стоит от 15 тыс. рублей за квадратный метр. Самое дорогое в смете - это отделочные материалы и стяжка пола и стен, если она не заложена в черновую отделку. Это и самая затратная часть ремонта с точки зрения работы, также как выравнивание потолка, особенно многоуровневого. Конечно, новый дом со временем дает небольшую усадку, и профессиональные мастера это учитывают. Но для ремонта это не создает особых проблем, хотя это зависит от качества постройки дома и черновой отделки квартиры. Иногда бывают трещины по местам сопряжения потолка и стен, но при наличии карнизов это практически нивелируется. А если потолки натяжные, что, кстати, выходит дешевле, то и вовсе не актуально. 

Принимая квартиру с черновой отделкой, я советую будущим жильцам обратить внимание на ряд нюансов. Во-первых, стены должны быть ровные, отштукатуренные мелкой и твердой фактурой (или бетонное литье). Качество литья потолков, особенно если они пойдут под покраску. Пол, естественно, должен быть с хорошей, не пыльной стяжкой без трещин. Приглашая мастеров, исполнитель должен быть один на весь объем работ. В идеале — несколько сработанных универсалов.


Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Сегодня в Самаре есть только один крупный торговый центр, который может похвастаться 100%-й уком...
12.09
Проспект Масленникова можно отнести к городским местам былой коммерческой славы
12.09
«Ты - мне, я – тебе» - этот принцип, подразумевающий чистый обмен на рынке жилой недвижимости?
11.09