Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Больше всего предложений о продаже торговой недвижимости с действующими арендаторами сегодня сосредоточено на классических улицах стрит-ритейла: лидерами по объему предложений оказались улицы Гагарина, Победы, Стара-Загора, проспекты Масленникова и Металлургов. В этом обзоре мы сосредоточились на помещениях площадью до 100 кв. м как на объектах, доступных широкому кругу инвесторов и собственникам действующего бизнеса. Закономерно, что большинство из этих объектов позиционируются как коммерческие площади с надежными арендаторами, готовыми продолжать работу и при новом собственнике. Некоторые продавцы особо подчеркивают «стаж» пребывания арендатора на этой площади: например, помещение площадью 76,6 кв. м на ул. Советской Армии в течение пяти последних лет занимает стоматологическая клиника, собственник еще одной универсальной площади на ул. Коммунистической (60 кв. м) подчеркивает стабильность и серьезность намерений своего арендатора.
Впрочем, сразу стоит оговориться: покупатели коммерческой недвижимости «со стажем» все же склонны не переоценивать наличие действующего арендатора в помещении, особенно в последнее время. «Наличие действующего арендатора, даже по высокой ставке, можно воспринимать как приятный бонус, который может увеличить цену продажи на несколько процентов, но лишь после тщательного анализа самого помещения, - убежден частный инвестор Юрий Шилов. - Однако сам по себе арендатор не является гарантией стабильного дохода, особенно сейчас, когда фактически любой представитель бизнеса может освободить помещение в любой момент. Я сам много раз видел, как компания, находящаяся в статусе надежного арендатора многие годы, за несколько месяцев попросту «сдувалась» или принимала решение о покупке своей площади».
И арендатор в придачу
За доказательствами того, что сами продавцы торговой недвижимости воспринимают наличие арендатора как весомый довод в пользу повышения стоимости, далеко ходить не надо. Самые дорогие предложения, попавшие в этот обзор, предлагаются по цене 135,3 тыс. руб./кв. м. Первый такой объект – это торговая галерея из двух помещений с арендаторами на ул. Чернореченской (85 кв. м), второй – такая же галерея на пр. Карла Маркса, 450 (также 85 кв. м). Оба помещения не требуют дополнительных вложений, вполне успешно функционируют, и даже такое разное местоположение не мешает им экспонироваться с максимальным ценником.Вообще, предложений по стоимости свыше 100 тыс. руб./кв. м в сегменте торговых помещений с арендатором немало, а ведь именно эта ценовая граница продолжает оставаться определенным индикатором ожиданий продавца – завышенных и не соответствующих рыночной ситуации, по мнению многих участников рынка.
Примечательно и то, что многие собственники сегодня готовы сообщать потенциальному покупателю ежемесячный размер получаемой арендной платы по первому запросу. Например, собственнику помещения площадью 62 кв. м на ул. Победы, 108 арендаторы, занимающие два торговых зала, ежемесячно платят 36 тыс. руб. При нынешней стоимости помещения несложно посчитать, что при оптимистичном сценарии развития (наличие стабильных арендаторов и удержание ставки на том же уровне), новому собственнику удастся окупить помещение почти за 9 лет. Многие помещения из актуальной экспозиции демонстрируют аналогичную экономику: эксперты рынка уже давно настаивают на «нормальности» этих цифр, но сильно затянувшаяся экспозиция многих этих объектов подтверждает: даже наличие арендатора для ряда потенциальных покупателей не является абсолютным оправданием высокой цены. «На рынке есть немало замечательных объектов, у которых уже есть арендаторы, но они предлагаются по слишком высокой цене, - подтверждает Юрий Шилов. - При этом может оказаться, что помещение с худшими исходными параметрами, которое можно сдать по меньшей ставке, в итоге окажется более интересным вариантом для покупки».
Сергей Бей, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:
— Наличие действующего арендатора в помещении ценится покупателями не только как сам факт, но и как очевидная перспектива возможности незамедлительного использования коммерческой площади. К тому же если помещение подходит для размещения федеральных арендаторов, это еще более подкрепляет интерес к нему. Однако прямой корреляции между наличием арендатора и ростом стоимости предложения я бы не проводил: попытки «поиграть» с ценой такого помещения в пределах 10% среди собственников есть, однако окончательная стоимость реализации свободно может быть снижена в пределах этих же 10%. Все же сегодня условия на рынке диктует покупатель, и даже собственники помещений с арендаторами готовы к торгу.
Актуальная экспозиция коммерческой недвижимости с действующими арендаторами (март, 2016 г.):
|
Описание объекта |
Общая площадь |
Стоимость |
|
Торговое помещение на ул. Промышленности, 307 Отдельный вход, санузел. Арендаторы платят исправно |
37 кв. м |
2,9 млн руб. (78,4 тыс. руб./кв. м) |
|
Универсальное помещение на ул. Димитрова, 7 2 входа, новый ремонт, частично сдано в аренду |
68 кв. м |
5,95 млн руб. (87,5 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Гагарина, 60 1-я линия, новый ремонт, все коммуникации |
33 кв. м |
4,3 млн руб. (130,3 тыс. руб./кв. м) |
|
Универсальное помещение на ул. Сов. Армии Все коммуникации, кабинетная система. Арендатор – стоматологическая клиника (на этом месте 5 лет) |
76,6 кв. м |
5 млн руб. (65,3 тыс. руб./кв. м) |
|
Универсальное помещение на ул. Коммунистической, 22 1-я линия, отдельный вход, все коммуникации. Арендатор – салон красоты |
93,5 кв. м |
11,5 млн руб. (123 тыс. руб./кв. м) |
|
Универсальное помещение на пр. Металлургов, 90 1-я линия, отдельный вход, все коммуникации, евроремонт |
75,2 кв. м |
8,6 млн руб. (114,4 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Стара-Загора, 23 1-я линия, отдельный вход, ремонт |
80 кв. м |
5,5 млн руб. (68,75 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Победы, 149 Отдельный вход, новый ремонт, все коммуникации. Арендатор платит 25 тыс. руб. в месяц (временно снизили ставку) |
32 кв. м |
3,2 млн руб. (100 тыс. руб./кв. м) |
|
Универсальное помещение на пр. Масленникова, 41 Цоколь, отдельный вход, качественный ремонт, все коммуникации |
75 кв. м |
5,7 млн руб. (76 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Победы, 108 2 торговых зала, высота потолков 3 м, новый ремонт. Арендаторы платят 36 тыс. руб. |
62 кв. м |
3,8 млн руб. (61,3 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Урицкого, 2 Отдельный вход, свободная планировка, все коммуникации, ремонт |
70,3 кв. м |
6,5 млн руб. (92,5 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Фрунзе, 123 Цоколь, отдельный вход, несколько комнат и холл с рецепцией, все коммуникации, ремонт |
97,1 кв. м |
4,5 млн руб. (46 тыс. руб./кв. м) |
|
Универсальное помещение на ул. Аэродромной, 61 Отдельный вход, новый ремонт, все коммуникации, удобная планировка |
43 кв. м |
4,8 млн руб. (111,6 тыс. руб./кв. м) |
|
Универсальное помещение на ул. Коммунистической, 10 1-я линия, отдельный вход, ремонт, стабильный арендатор |
60 кв. м |
4,7 млн руб. (78,3 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Галактионовской, 73 3 отдельных входа, 1-я линия, хороший ремонт, санузел, все коммуникации (мощность 20 кВт), потолки 3 м. Арендаторы платят 83 тыс. руб. в месяц |
108,2 кв. м |
6,9 млн руб. (63,8 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Ново-Садовой, 285 Отдельный вход, свободная планировка. Возможна продажа частями (19,5 и 27 кв. м) |
47 кв. м |
5,9 млн руб. (125 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на пр. Масленникова, 6 Отдельный вход, все коммуникации |
40 кв. м |
4,3 млн руб. (107,5 тыс. руб./кв. м) |
|
Универсальное помещение на ул. Димитрова, 131 Отдельный вход, все коммуникации, высота потолка 2,5 м, ремонт. Арендатор платит 30 тыс. руб. |
50 кв. м |
3,15 млн руб. (63 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Физкультурной, 94 Отдельный вход, свободная планировка, все коммуникации, ремонт, санузел |
44,5 кв. м |
4 млн руб. (90 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. С. Лазо, 28 1-я линия, хороший ремонт |
45 кв. м |
5,1 млн руб. (114 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Чернореченской, 61 Торговая галерея из двух помещений, каждое с отдельным входом и санузлом. Ремонт, все коммуникации |
85 кв. м |
11,5 млн руб. (135,3 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Елизарова, 30 Свободная планировка, ремонт, все коммуникации (мощность 15 кВт). Арендатор-продуктовый магазин платит 67,2 тыс. руб. |
84 кв. м |
8,9 млн руб. (105,95 тыс. руб./кв. м) |
|
Универсальное помещение на пр. К. Маркса, 450 Галерея из двух обособленных помещений с отдельным входом и санузлом. Качественный ремонт, витринные блоки. Арендаторы платят 100 тыс. руб. в месяц |
85 кв. м |
11,5 млн руб. 135,3 тыс. руб./кв. м) |
