Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
И арендатор в придачу
И арендатор в придачу

И арендатор в придачу


Владение коммерческой площадью с надежным арендатором – это стабильный источник дохода, от которого в обычных условиях собственник едва ли откажется. Разве только при объективной необходимости: когда нужно срочно высвободить средства для новой покупки или когда арендатор не такой уж надежный. Тем не менее, стоимость многих торговых помещений с действующим в них бизнесом заметно выше цен на похожие пустующие объекты. Вопрос в том, сколько в таком ценообразовании традиции и сколько непредвзятых причин?

Больше всего предложений о продаже торговой недвижимости с действующими арендаторами сегодня сосредоточено на классических улицах стрит-ритейла: лидерами по объему предложений оказались улицы Гагарина, Победы, Стара-Загора, проспекты Масленникова и Металлургов. В этом обзоре мы сосредоточились на помещениях площадью до 100 кв. м как на объектах, доступных широкому кругу инвесторов и собственникам действующего бизнеса. Закономерно, что большинство из этих объектов позиционируются как коммерческие площади с надежными арендаторами, готовыми продолжать работу и при новом собственнике. Некоторые продавцы особо подчеркивают «стаж» пребывания арендатора на этой площади: например, помещение площадью 76,6 кв. м на ул. Советской Армии в течение пяти последних лет занимает стоматологическая клиника, собственник еще одной универсальной площади на ул. Коммунистической (60 кв. м) подчеркивает стабильность и серьезность намерений своего арендатора.

Впрочем, сразу стоит оговориться: покупатели коммерческой недвижимости «со стажем» все же склонны не переоценивать наличие действующего арендатора в помещении, особенно в последнее время. «Наличие действующего арендатора, даже по высокой ставке, можно воспринимать как приятный бонус, который может увеличить цену продажи на несколько процентов, но лишь после тщательного анализа самого помещения, - убежден частный инвестор Юрий Шилов. - Однако сам по себе арендатор не является гарантией стабильного дохода, особенно сейчас, когда фактически любой представитель бизнеса может освободить помещение в любой момент. Я сам много раз видел, как компания, находящаяся в статусе надежного арендатора многие годы, за несколько месяцев попросту «сдувалась» или принимала решение о покупке своей площади».

И арендатор в придачу

И арендатор в придачу

За доказательствами того, что сами продавцы торговой недвижимости воспринимают наличие арендатора как весомый довод в пользу повышения стоимости, далеко ходить не надо. Самые дорогие предложения, попавшие в этот обзор, предлагаются по цене 135,3 тыс. руб./кв. м. Первый такой объект – это торговая галерея из двух помещений с арендаторами на ул. Чернореченской (85 кв. м), второй – такая же галерея на пр. Карла Маркса, 450 (также 85 кв. м). Оба помещения не требуют дополнительных вложений, вполне успешно функционируют, и даже такое разное местоположение не мешает им экспонироваться с максимальным ценником.

Вообще, предложений по стоимости свыше 100 тыс. руб./кв. м в сегменте торговых помещений с арендатором немало, а ведь именно эта ценовая граница продолжает оставаться определенным индикатором ожиданий продавца – завышенных и не соответствующих рыночной ситуации, по мнению многих участников рынка.

Примечательно и то, что многие собственники сегодня готовы сообщать потенциальному покупателю ежемесячный размер получаемой арендной платы по первому запросу. Например, собственнику помещения площадью 62 кв. м на ул. Победы, 108 арендаторы, занимающие два торговых зала, ежемесячно платят 36 тыс. руб. При нынешней стоимости помещения несложно посчитать, что при оптимистичном сценарии развития (наличие стабильных арендаторов и удержание ставки на том же уровне), новому собственнику удастся окупить помещение почти за 9 лет. Многие помещения из актуальной экспозиции демонстрируют аналогичную экономику: эксперты рынка уже давно настаивают на «нормальности» этих цифр, но сильно затянувшаяся экспозиция многих этих объектов подтверждает: даже наличие арендатора для ряда потенциальных покупателей не является абсолютным оправданием высокой цены. «На рынке есть немало замечательных объектов, у которых уже есть арендаторы, но они предлагаются по слишком высокой цене, - подтверждает Юрий Шилов. - При этом может оказаться, что помещение с худшими исходными параметрами, которое можно сдать по меньшей ставке, в итоге окажется более интересным вариантом для покупки».

Сергей Бей

Сергей Бей, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

— Наличие действующего арендатора в помещении ценится покупателями не только как сам факт, но и как очевидная перспектива возможности незамедлительного использования коммерческой площади. К тому же если помещение подходит для размещения федеральных арендаторов, это еще более подкрепляет интерес к нему. Однако прямой корреляции между наличием арендатора и ростом стоимости предложения я бы не проводил: попытки «поиграть» с ценой такого помещения в пределах 10% среди собственников есть, однако окончательная стоимость реализации свободно может быть снижена в пределах этих же 10%. Все же сегодня условия на рынке диктует покупатель, и даже собственники помещений с арендаторами готовы к торгу. 

Актуальная экспозиция коммерческой недвижимости с действующими арендаторами (март, 2016 г.):

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

Торговое помещение на ул. Промышленности, 307

Отдельный вход, санузел. Арендаторы платят исправно

37 кв. м

2,9 млн руб. (78,4 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Димитрова, 7

2 входа, новый ремонт, частично сдано в аренду

68 кв. м

5,95 млн руб. (87,5 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Гагарина, 60

1-я линия, новый ремонт, все коммуникации

33 кв. м

4,3 млн руб. (130,3 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Сов. Армии

Все коммуникации, кабинетная система. Арендатор – стоматологическая клиника (на этом месте 5 лет)

76,6 кв. м

5 млн руб. (65,3 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Коммунистической, 22

1-я линия, отдельный вход, все коммуникации. Арендатор – салон красоты

93,5 кв. м

11,5 млн руб. (123 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на пр. Металлургов, 90

1-я линия, отдельный вход, все коммуникации, евроремонт

75,2 кв. м

8,6 млн руб. (114,4 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Стара-Загора, 23

1-я линия, отдельный вход, ремонт

80 кв. м

5,5 млн руб. (68,75 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Победы, 149

Отдельный вход, новый ремонт, все коммуникации. Арендатор платит 25 тыс. руб. в месяц (временно снизили ставку)

32 кв. м

3,2 млн руб. (100 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на пр. Масленникова, 41

Цоколь, отдельный вход, качественный ремонт, все коммуникации

75 кв. м

5,7 млн руб. (76 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Победы, 108

2 торговых зала, высота потолков 3 м, новый ремонт. Арендаторы платят 36 тыс. руб.

62 кв. м

3,8 млн руб. (61,3 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Урицкого, 2

Отдельный вход, свободная планировка, все коммуникации, ремонт

70,3 кв. м

6,5 млн руб. (92,5 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Фрунзе, 123

Цоколь, отдельный вход, несколько комнат и холл с рецепцией, все коммуникации, ремонт

97,1 кв. м

4,5 млн руб. (46 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Аэродромной, 61

Отдельный вход, новый ремонт, все коммуникации, удобная планировка

43 кв. м

4,8 млн руб. (111,6 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Коммунистической, 10

1-я линия, отдельный вход, ремонт, стабильный арендатор

60 кв. м

4,7 млн руб. (78,3 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Галактионовской, 73

3 отдельных входа, 1-я линия, хороший ремонт, санузел, все коммуникации (мощность 20 кВт), потолки 3 м. Арендаторы платят 83 тыс. руб. в месяц

108,2 кв. м

6,9 млн руб. (63,8 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Ново-Садовой, 285

Отдельный вход, свободная планировка. Возможна продажа частями (19,5 и 27 кв. м)

47 кв. м

5,9 млн руб. (125 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на пр. Масленникова, 6

Отдельный вход, все коммуникации

40 кв. м

4,3 млн руб. (107,5 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Димитрова, 131

Отдельный вход, все коммуникации, высота потолка 2,5 м, ремонт. Арендатор платит 30 тыс. руб.

50 кв. м

3,15 млн руб. (63 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Физкультурной, 94

Отдельный вход, свободная планировка, все коммуникации, ремонт, санузел

44,5 кв. м

4 млн руб. (90 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. С. Лазо, 28

1-я линия, хороший ремонт

45 кв. м

5,1 млн руб. (114 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Чернореченской, 61

Торговая галерея из двух помещений, каждое с отдельным входом и санузлом. Ремонт, все коммуникации

85 кв. м

11,5 млн руб. (135,3 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Елизарова, 30

Свободная планировка, ремонт, все коммуникации (мощность 15 кВт). Арендатор-продуктовый магазин платит 67,2 тыс. руб.

84 кв. м

8,9 млн руб. (105,95 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на пр. К. Маркса, 450

Галерея из двух обособленных помещений с отдельным входом и санузлом. Качественный ремонт, витринные блоки. Арендаторы платят 100 тыс. руб. в месяц

85 кв. м

11,5 млн руб. 135,3 тыс. руб./кв. м)

   

Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Чтобы увидеть, как локация может влиять на цену жилья, можно обратиться к  актуальной эксп...
10.10
Как выглядят самые доступные предложения на городских просеках?
10.10
Коммерческий потенциал улицы Победы неминуемо сдувается, уверены скептики.
09.10