Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
В конце прошлого года эксперты рынка жилья о сегменте «вторички» говорили неохотно: рынок стагнировал, собственники местечково поднимали и снижали цены, покупатели вяло интересовались отдельными объектами, не формируя особо заметных тенденций. Изменилась ли активность в этом рыночном сегменте в первом месяце нового года? И каким вторичным объектам удается удерживать статус лидеров спроса даже на фоне общего затишья?
«Я бы не сказала, что сегмент вторичного жилья в последние месяцы оказался полностью забыт, – продолжает руководитель АН «Афина-центр» Ольга Пискаева. – В частности, в конце декабря закрылось достаточное количество сделок с государственными жилищными сертификатами – объекты для этих сделок выбирались из сегмента «вторички». Из отдельных типов квартир, которые продолжают пользоваться хотя и не ажиотажным, но стабильным спросом, отмечу 1-комнатные «улучшенки», квартиры с ремонтом в недавно построенных домах, из востребованных локаций – улицу Демократическую, 5-ю и 6-ю просеки. А вот с жильем хрущевской планировки все не столь однозначно».
Показательно, что в лидерах спроса на рынке вторичного жилья вновь оказываются не самые доступные по цене варианты, а, скорее, жилье, демонстрирующее оптимальное соотношение стоимости и качества. Впрочем, варианты ниже пресловутой границы доступного жилья в 2 млн руб. на рынке тоже есть. Например, стоимость 1-комнатных «улучшенок» неплохого качества в Советском районе стартует с отметки в 1,5 млн руб., а в Промышленном – примерно с 1,6 млн руб. Также показательно, что стоимость «улучшенок» со стажем и квартир в недавно построенных домах во многих случаях разнится несильно. Для потенциального покупателя это означает, что, располагая примерно одной и той же суммой, он может приобрести квартиру в советской кирпичной девятиэтажке, а может – в недавней новостройке. Пример из экспозиции: «однушка» площадью 34 кв. м с хорошим ремонтом в доме на ул. Дыбенко, построенном два года назад, предлагается по цене 2,5 млн руб., а «однушка» площадью 45 кв. м в десятиэтажной «улучшенке» на Бобруйской, также полностью готовая к заселению, стоит на 50 тыс. руб. дороже. Конечно, разница в площади составляет почти 10 кв. м, однако во втором случае жилье находится на первом этаже, а объект на Дыбенко – на 15-м. Словом, за исключением частностей можно назвать оба объекта идентичными по цене – выбор за покупателем. И подобных примеров множество, ведь в настоящее время на рынке вторичного жилья продолжается столь удобная для реальных покупателей действительность: предложение серьезно превышает спрос, а значит, покупатели правят бал.
По данным мониторинга СОФЖИ за декабрь 2015 года, средняя стоимость вторичного жилья в Самаре составляет 62 598 руб./кв. м. Общая же динамика движения цен носит отрицательный характер. По словам заместителя исполнительного директора – руководителя департамента обеспечения жильем и кредитования СОФЖИ Натальи Ладовой, средняя удельная цена предложения в декабре относительно ноября 2015 года снизилась на 151 рубль, или на 0,3%. «По отношению к декабрю 2014 года общее снижение средней удельной цены предложения квадратного метра в целом по городским округам губернии составило 5277 рублей, или 9,5%».
Спрос на ликвидное жилье уцелел
В оценках нынешнего состояния рынка вторичного жилья Самары мнения профессионалов и участников рынка расходятся. Одни считают, что слухи о «спячке» этого сегмента сильно преувеличены (хотя объективного снижения активности не отрицают), другие утверждают, что спрос однозначно скорректировался, причем менее всего от этой коррекции пострадали объекты, стабильно востребованные до этого. Так, директор ГК «Статус» Елена Чичановская отмечает: «Если учесть, что ослабление спроса произошло по всем рыночным сегментам, то в сфере «вторички» уцелели с точки зрения востребованности среди покупателей те объекты, которые и раньше были самыми популярными предложениями на рынке. В первую очередь это бюджетное жилье небольшого метража, 1- и 2-комнатные квартиры в состоянии от среднего до отличного. А так как на рынке подобных предложений много и выбор у потенциальных покупателей есть, то особую роль начинают играть факторы дополнительной привлекательности: метраж и планировка, расположение окон, состояние подъезда. Кроме того, спросом по-прежнему пользуется недавно введенное в эксплуатацию жилье, ощутимо возрос интерес покупателей к недавно сданным и отремонтированным квартирам в периферийных строительных проектах – «Южный город», «Кошелев-проект», «Волгарь».«Я бы не сказала, что сегмент вторичного жилья в последние месяцы оказался полностью забыт, – продолжает руководитель АН «Афина-центр» Ольга Пискаева. – В частности, в конце декабря закрылось достаточное количество сделок с государственными жилищными сертификатами – объекты для этих сделок выбирались из сегмента «вторички». Из отдельных типов квартир, которые продолжают пользоваться хотя и не ажиотажным, но стабильным спросом, отмечу 1-комнатные «улучшенки», квартиры с ремонтом в недавно построенных домах, из востребованных локаций – улицу Демократическую, 5-ю и 6-ю просеки. А вот с жильем хрущевской планировки все не столь однозначно».
Самая привлекательная «вторичка»
Таким образом, вновь получила подтверждение тенденция: наибольшей востребованностью на рынке вторичного жилья пользуются объекты с хорошей «оборачиваемостью» или ликвидностью. Это жилье небольшой и средней площади, с одной или двумя жилыми комнатами в планировке, расположенное в развитых спальных районах города и предлагаемое к продаже в хорошем жилом состоянии. Для частных инвесторов объекты такого формата удобны тем, что обладают потенциалом к максимально быстрой реализации в случае необходимости, а также пользуются стабильным спросом среди арендаторов. Для тех же, кто покупает жилье для себя, этот формат недвижимости оптимален с точки зрения затрат: «однушка» или «двушка» в доме улучшенной планировки – это тот самый антикризисный минимум, который может себе позволить покупатель, планирующий приобретение первого жилья или улучшение жилищных условий (если речь идет, например, о смене 1-комнатной на 2-комнатную или о «миграции» между районами города).Показательно, что в лидерах спроса на рынке вторичного жилья вновь оказываются не самые доступные по цене варианты, а, скорее, жилье, демонстрирующее оптимальное соотношение стоимости и качества. Впрочем, варианты ниже пресловутой границы доступного жилья в 2 млн руб. на рынке тоже есть. Например, стоимость 1-комнатных «улучшенок» неплохого качества в Советском районе стартует с отметки в 1,5 млн руб., а в Промышленном – примерно с 1,6 млн руб. Также показательно, что стоимость «улучшенок» со стажем и квартир в недавно построенных домах во многих случаях разнится несильно. Для потенциального покупателя это означает, что, располагая примерно одной и той же суммой, он может приобрести квартиру в советской кирпичной девятиэтажке, а может – в недавней новостройке. Пример из экспозиции: «однушка» площадью 34 кв. м с хорошим ремонтом в доме на ул. Дыбенко, построенном два года назад, предлагается по цене 2,5 млн руб., а «однушка» площадью 45 кв. м в десятиэтажной «улучшенке» на Бобруйской, также полностью готовая к заселению, стоит на 50 тыс. руб. дороже. Конечно, разница в площади составляет почти 10 кв. м, однако во втором случае жилье находится на первом этаже, а объект на Дыбенко – на 15-м. Словом, за исключением частностей можно назвать оба объекта идентичными по цене – выбор за покупателем. И подобных примеров множество, ведь в настоящее время на рынке вторичного жилья продолжается столь удобная для реальных покупателей действительность: предложение серьезно превышает спрос, а значит, покупатели правят бал.
Какая «вторичка» интересна покупателям больше всего?*
|
Описание объекта |
Общая площадь |
Стоимость |
|
1-комн. квартира на ул. Демократической, 37 1/10, новый кирпичный дом. Хорошее состояние, площадь кухни 15,8 кв. м, раздельный санузел, застекленная лоджия. Окна во двор. Возможны любые формы оплаты |
50 кв. м |
2,9 млн руб. |
|
2-комн. квартира на ул. Вольской, 81 3/10, дом 2007 года постройки, площадь кухни 13,8 кв. м. Свежий ремонт, ламинат, встроенная кухня, два балкона. Раздельный санузел |
70 кв. м |
4,5 млн руб. |
|
2-комн. квартира на ул. Губанова, 20 4/9, панельный дом, площадь кухни 8 кв. м, застекленная лоджия – 5,8 кв. м, раздельный санузел. В одной комнате свежий ремонт с новой мебелью. Окна во двор. Возможна покупка в ипотеку, с помощью сертификата |
56 кв. м |
3,4 млн руб. |
|
1-комн. квартира на ул. Карбышева, 65 3/10, новый кирпичный дом, площадь кухни 8,5 кв. м. Совмещенный санузел, застекленная и утепленная лоджия. Окна во двор. Возможна покупка в ипотеку |
43 кв. м |
3,3 млн руб. |
|
1-комн. квартира на 7-й просеке, 106 5/20, новый дом, квартира полностью отремонтирована (окна ПВХ, ламинат, натяжные потолки, кафель в санузле). Прямой вид на Волгу |
35 кв. м |
2,65 млн руб. |
*по оценкам представителей самарских агентств недвижимости и самих покупателей.
По данным мониторинга СОФЖИ за декабрь 2015 года, средняя стоимость вторичного жилья в Самаре составляет 62 598 руб./кв. м. Общая же динамика движения цен носит отрицательный характер. По словам заместителя исполнительного директора – руководителя департамента обеспечения жильем и кредитования СОФЖИ Натальи Ладовой, средняя удельная цена предложения в декабре относительно ноября 2015 года снизилась на 151 рубль, или на 0,3%. «По отношению к декабрю 2014 года общее снижение средней удельной цены предложения квадратного метра в целом по городским округам губернии составило 5277 рублей, или 9,5%».
Елена Чичановская, директор ГК «Статус»:
— Из локаций, где сегодня в большей мере сосредоточен спрос, я бы выделила Промышленный и Советский районы: там можно найти достойные предложения по ценам ниже, чем в локациях, приближенных к центру, это будут квартиры, по которым средний размер ежемесячного ипотечного платежа составит 13–15 тысяч рублей. В условиях падения цен в этих локациях можно купить квартиру с большей выгодой: скажем, если раньше при бюджете в 2 млн рублей человек мог рассчитывать лишь на 1-комнатную «хрущевку», то сейчас за аналогичную стоимость он может выбрать 1-комнатную «улучшенку», а это уже более привлекательный вариант, хотя бы из-за кухни площадью около 8 кв. м.
Ольга Пискаева, руководитель АН «Афина-центр»:
— Истоки проблемы со стагнацией на рынке вторичного жилья вовсе не в сегменте «вторички» как таковой. Основная причина, по которой люди «остыли» к готовому жилью, связана с ипотечной реальностью. Сегодня в приобретение «первички» можно вложиться с минимальными затратами: ставки по-прежнему более конкурентоспособны, как и другие условия кредитования. К тому же покупка строящегося жилья сегодня выглядит менее рисковым вложением: если дольщик вдруг не сможет обслуживать оформленный ипотечный кредит, он сумеет реализовать свое жилье по переуступке. А вот для ипотечного кредита на «вторичку» нынешняя экономическая нестабильность выглядит более угрожающе: если владелец такой ипотеки вдруг потеряет работу и не сможет выполнять свои обязательства по кредиту, быстро найти покупателя на свое жилье и не потерять при этом серьезно в цене у него вряд ли получится.
