Ваш советник по недвижимости
Подпишись на наш Телеграм-канал!
Banner_inkon_shot4_1.gif

Отдайте землю!

Разговор выходного дня: «Хотели дачу отстроить. Теперь не будем», – сетуют знакомые. «Почему?» – спрашиваем мы. «А она у нас расположена в Жигулевских садах. В связи с глобальными планами – это бессмысленно, а с новым законом с нами быстро разберутся», – спокойно отвечают люди.

Один из недавних законопроектов, поступивших на рассмотрение в Госдуму, в случае его принятия может кардинальным образом изменить взаимоотношения собственников земельных участков с местными властями. Суть законодательного новшества сводится к тому, что государство сможет в принудительном порядке изымать земельные участки для необходимых нужд, если с собственником не удастся договориться об условиях изъятия.

УЧАСТКИ СМОГУТ ИЗЫМАТЬ ПО-НОВОМУ?

Основное новшество касается того, что договариваться об условиях изъятия земельных участков собственники и власти смогут в течение трех месяцев. В начале этого срока представители государственных ведомств или аффилированные ими юридические лица должны будут отправить собственнику земли проект соглашения о цене и условиях изъятия. Здесь важно то, что инициатором изъятия земельного участка может быть не только местная власть, но и юрлица-девелоперы, если они получат одобрение на свои
действия по освоению именно этого участка земли. В течение трех месяцев владелец земельного участка сможет изучать поступившее предложение и обсуждать с инициаторами изъятия условия предстоящей процедуры. Затем еще три месяца уйдет на проведение кадастровых работ на участке с оценкой стоимости земли, а также на урегулирование всех правовых вопросов (например, поиск других собственников, также владеющих этим участком). Этот подготовительный этап может занять и меньше времени – в случае, если земельный участок уже размежеван, не обременен правами третьих лиц и в целом юридически «чист».

Если же по истечении первых трех месяцев после получения собственником документального уведомления о предложении по изъятию земли он вообще никак не отреагирует на запрос и не проявит своей позиции, его участок смогут изъять поновому, через суд – на тех условиях, которые уже обозначило государство или девелопер.

Если новшество получит одобрение, то с 1 апреля 2015 года начнется новая эра в изъятии земельных участков для государственных нужд. Зампред комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Мартин Шаккум, принимавший непосредственное участие в разработке законопроекта, убежден, что трехмесячного срока на переговоры с собственником земельного участка вполне достаточно для того, чтобы договориться о цене и условиях выкупа. Очевидно, что законопроект
в первую очередь направлен на сокращение сроков освоения земельных участков. Сегодня споры о земле и условиях государственного выкупа могут растягиваться на месяцы и годы: собственники не соглашаются на предлагаемые условия, суды
за право обладания участком тоже растягивают этот процесс, а участок, который мог бы осваиваться и использоваться в соответствии с госнуждами или глобальными планами по освоению, попросту простаивает. Получается, что принятие законопроекта может содействовать процессу расселения жителей из аварийного жилья – одной из проблем, которая так остро стоит во многих регионах.
Отдайте землю!
ЧЕМ АУКНЕТСЯ ЗАКОНОПРОЕКТ?

Возможные последствия принятия законопроекта о процедуре изъятия земель государством лучше всего способны оценить специалисты, которые ежедневно сталкиваются с вопросами права собственности на землю. Партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов убежден, что законопроект сможет воплотиться в жизнь лишь в том случае, если не будет ущемлять естественных прав собственников земли. В противном случае справедливое возмущение собственников и пересмотр его положений Конституционным судом не заставят себя ждать. «Право собственности как наивысшее право распоряжения объектом недвижимости является незыблемым с конституционной точки зрения. Изъятие земельного участка государством у собственника допускается только для определенных целей, среди которых решение вопросов безопасности, строительства объектов, связанных
с обороной, и т. д. Такое изъятие однозначно проводится на возмездной основе: человека нельзя просто так лишить права на землю, даже если он не отреагировал на предложение об изъятии в течение трех месяцев. Если государство будет действовать
таким образом в судебном порядке, собственники будут оспаривать это решение также в суде. Скорее всего, этот законопроект призван в первую очередь облегчить жизнь инвесторам, чтобы они меньше времени находились в ситуации неопределенности при освоении участков. В этом случае законодательное введение временного ограничения, в течение которого все споры по конкретным земельным участкам должны быть урегулированы, действительно ускорит процессы отселения и освоения земли. Но, повторяю, при этом право собственности отдельно взятого владельца земли не может нарушаться в своей основе».

Партнер адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры» Марина Жирова также призывает собственников земли не паниковать
раньше времени – хотя бы потому, что это предложение по урегулированию процедуры изъятия земель государством – не первое и не последнее в законодательной практике страны. «Предложения об изменениях в статьи Гражданского кодекса РФ, регулирующие порядок изъятия земель, поступают регулярно (только в этом году были внесены три законопроекта), однако далеко не все из них принимаются».



НА УЧАСТКАХ, ГРАНИЧАЩИХ С ТЕРРИТОРИЕЙ БУДУЩЕГО СТРОИТЕЛЬСТВА АВТОМАГИСТРАЛИ «ЦЕНТРАЛЬНАЯ», РАСПОЛОЖЕНО СВЫШЕ 20 ДАЧНЫХ УЧАСТКОВ, НЕ СЧИТАЯ МНОГОЧИСЛЕННЫХ ГАРАЖЕЙ.



Действительно, в 2011 году законопроект о строго регламентированных условиях изъятия государством земель у собственников уже рассматривался и даже был принят в первом чтении, однако с тех пор он так и не заработал.

«На данном этапе спрогнозировать дальнейшую судьбу этого законопроекта невозможно, – продолжает Марина Жирова. – Остается только надеяться, что он не будет принят в том виде, в котором сейчас существует, поскольку мы не можем положительно оценить предлагаемые поправки. Три месяца – явно недостаточный срок для согласования всех условий изъятия с собственником. Ведь за это время ему необходимо будет внимательно ознакомиться с проектом соглашения об изъятии земельного участка, возможно, проконсультироваться с юристами, определить рыночную цену своего участка (чтобы иметь возможность оценить предложенные государством условия) и т. д.».

В ЗОНЕ РИСКА

В случае принятия законопроекта о новом порядке изъятия земель государством больше оснований для опасений и юридических консультаций есть у собственников, чьи участки попадут в зону реализации глобальных проектов освоения территории. Как правило, такие проекты реализуются в рамках партнерства властей и девелопера, и это тот самый случай, когда девелопер может
ходатайствовать по поводу изъятия необходимых для реализации проекта земель и имеет шансы получить на это разрешение властей.

«В возможности изъятия земель по ходатайству юридических лиц есть как минусы, так и плюсы, – считает Марина Жирова. – С одной стороны, сам по себе этот факт не может не настораживать: коррупционную составляющую еще никто не отменял. Но, с другой стороны, в нашей стране в последнее время осуществляются многие крупные инфраструктурные проекты (Сочи-2014, чемпионат мира по футболу-2018, строительство автомагистралей и пр.), каждый из которых требует изъятия земель в массовом порядке. И предоставление юридическим лицам (естественным монополиям и иным юрлицам из списка, утвержденного правительством) возможности ходатайствовать об изъятии земель позволит ускорить и упростить процедуру для наиболее скорого осуществления таких проектов».

Итак, держа в уме глобальные строительные и девелоперские проекты в Самаре, которые ожидают реализации в ближайшее время, можно предположить, что наиболее приоритетными для развития и освоения являются исторический центр города (в рамках проекта «Хлебная площадь»), территория будущего стадиона и инфраструктуры к чемпионату мира по футболу-2018, место будущего пролегания магистрали «Центральная», которая свяжет между собой несколько частей города. Глобальные проекты, которые уже начали или только начнут реализовываться на территориях бывших заводов, в данном случае «удобны» для горожан тем, что никак не затрагивают их интересы как собственников. Поэтому эти строительные проекты мы в расчет не берем. Проект освоения исторического центра «Хлебная площадь» предусматривает освоение целых групп кварталов, поэтому все ветхое и аварийное жилье, находящееся в границах будущего строительства, рискует в случае принятия законопроекта быть изъятым у собственников по новым правилам. Как известно, кварталы в границах улиц Комсомольской, Максима Горького, Водников, Крупской, Алексея Толстого, Степана Разина и собственно самой Хлебной площади будут локально застраиваться зданиями общественного назначения (в плане эти кварталы обозначены цифрами от 2 до 4). Чуть дальше на пересечении этих же улиц друг с другом, а также с улицей Куйбышева (кварталы 6 и 7) развернется строительство нового жилья высотой до пяти этажей.



ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ В СТАТЬИ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬ, ПОСТУПАЮТ РЕГУЛЯРНО (ТОЛЬКО В ЭТОМ ГОДУ БЫЛИ ВНЕСЕНЫ ТРИ), ОДНАКО ДАЛЕКО НЕ ВСЕ ИЗ НИХ ПРИНИМАЮТСЯ.



Другой масштабный проект имеет по-настоящему международное значение и тоже едва ли обойдется без изъятия участков и объектов, пока находящихся в частной собственности. Речь идет о создании инфраструктуры к чемпионату мира по футболу в 2018 году. Так, согласно перечню запланированных мероприятий, строительные работы затронут целый ряд земельных участков, среди
которых, например, площадка на улице Дальней на 16-м км Московского шоссе (будут построены гостиницы и тренировочная площадка) и несколько площадок, которые сегодня уже находятся во владении городских лесничеств.

Еще на этапе согласования проекта строительства автомагистрали «Центральная» авторы проекта официально сообщили, что на участках, граничащих с территорией будущего строительства, расположено свыше 20 дачных участков в частной собственности. Эти земельные участки рассредоточены фактически по всей длине будущей магистрали, и они тоже образуют группу риска в случае реализации проекта в том виде, в каком он был представлен.

Пушкин Сергей
Сергей ПУШКИН,
девелопер загородной недвижимости

кавычки
На мой взгляд, закон нужен. В качестве 
примера: сейчас строительство развязок 
от Фрунзенского моста тормозит нежелание 
собственника идти на компромисс, а в итоге 
стоит весь процесс. Конечно, есть вопрос, 
как этот закон будет работать на практике, 
но, по сути, он направлен на упрощение 
процедуры изъятия земли. Я считаю, что 
вопрос использования земли не по назна
чению можно решать экономическими 
методами – например, повышением налога, 
штрафами. Думаю, в итоге мы придем к тому, 
что муниципалитеты, а не губернатор будут 
решать, как использовать землю. В принци
пе это путь, который прошли все страны: 
все же интересы общества превалируют над 
интересами частного лица. Но при этом нуж
но гарантировать уважение прав человека. 
Поэтому я надеюсь, что через какое-то время 
появится правоприменительная практика 
и закон начнет защищать людей и помогать 
обществу.
Количество показов: 12700
04.12.2014



Перейти на главную страницу портала RS63.ru